Gov. Phil Scott a proposé d’annuler certaines protections des zones humides de l’État pour stimuler le développement de logements – une décision qui, selon les critiques, serait mauvaise pour l’environnement et entraverait les efforts visant à rendre le Vermont plus résilient aux inondations.
Ces changements constitueraient la refonte la plus importante de la réglementation sur les zones humides depuis des décennies. Elles découlent du décret de Scott en septembre visant à ce qu’il appelle des mesures de protection de l’environnement « bien intentionnées, mais désormais contre-productives ».
Il propose deux changements majeurs : premièrement, il souhaite réduire la taille de la zone tampon requise entre un lotissement et une zone humide protégée de 50 à 25 pieds.
Deuxièmement, il autoriserait la construction de logements sur des zones humides non cartographiées dans des zones de croissance spécifiées et sur des terrains exemptés de la loi 250 sur l’examen du développement. La partie « non cartographiée » est essentielle : ce changement permettrait le développement résidentiel sur d’importantes zones humides qui ont été identifiées par des études sur le terrain, mais qui n’ont pas encore été protégées par leur inclusion sur les cartes officielles de l’État, connues sous le nom d’inventaire des zones humides importantes du Vermont.
Les promoteurs commandent souvent des enquêtes sur le terrain dans le cadre des travaux préalables à l’autorisation des grands projets. Dans l’état actuel de ces règles, toute zone humide importante découverte lors d’une telle enquête sur le terrain est protégée contre le drainage ou le remplissage, même si elle n’est pas encore incluse sur les cartes d’inventaire de l’État. Ces cartes, initialement tirées de photographies de haute altitude, sont constamment mises à jour.
« Le fait que la détermination (des zones humides) soit basée uniquement sur la façon dont les cartes ont été dessinées à partir d’enquêtes aériennes constitue un changement très important », a déclaré Laura Lapierre, responsable du programme des zones humides de l’État au ministère de la Conservation de l’environnement.
Les changements de règles proposés par Scott sont accélérés par l’Agence des ressources naturelles et ont été approuvés avec enthousiasme par les promoteurs, qui affirment qu’ils rendraient le processus d’autorisation plus rapide et plus prévisible.
Les environnementalistes et les scientifiques des zones humides ont critiqué ces changements. Ils affirment que les zones humides profitent à la fois aux humains et à l’écosystème, notamment en termes de résilience à la sécheresse et de prévention des inondations.
Un projet de lotissement à Barre, où le gouverneur a grandi, offre un exemple concret de ce qui pourrait se produire sur le terrain avec des règles plus souples en matière de zones humides. Selon la proposition de l’administration, les zones humides désormais protégées à Barre pourraient être drainées et comblées pour des terrains résidentiels.
Comme son nom l’indique, Prospect Heights est prévu pour une parcelle vallonnée et non aménagée de 34 acres située au-dessus du centre-ville de Barre. Le site comprend trois zones humides. Celui qui s’étend sur toute la longueur de la propriété a été « délimité sur le terrain », ce qui signifie que les consultants environnementaux du projet l’ont documenté lors de visites sur le terrain. Mais cela ne figure pas encore sur la carte de l’inventaire important des zones humides de l’État.
En effet, 66 pour cent des zones humides connues de Prospect Heights ne figurent pas sur la carte de l’État, a déclaré Lapierre. Si les règles entraient en vigueur, un développeur pourrait s’en inspirer.
Le maire de Barre, Thom Lauzon, un des principaux promoteurs du projet, a déclaré que les changements proposés par le gouverneur signifient plus de logements pour la ville.
« Nous étions environ 90 unités selon les anciennes règles. Cela pourrait être augmenté à environ 110 unités avec les nouvelles règles », a déclaré Lauzon. « Ce projet bénéficierait clairement de la mise en œuvre de ces (nouvelles) règles. Cela ne fait aucun doute. »
Lauzon est un allié de longue date du gouverneur Scott, un ami du lycée, et a contribué à ses campagnes. Il a déclaré qu’il n’avait pas parlé au gouverneur de la question des zones humides affectant Prospect Heights avant la publication des règles proposées. Mais Lauzon a déclaré qu’il avait fait pression auprès de l’Assemblée législative l’année dernière pour un projet de loi visant à réduire la taille de la réserve. Ce projet de loi n’a pas été adopté. Il a déclaré qu’il avait également discuté avec la secrétaire aux Ressources naturelles, Julie Moore, de la réduction de la zone tampon de protection des zones humides requise pour permettre davantage de logements sur la propriété.
« J’en ai parlé à la secrétaire et elle n’a pas eu d’objection »,
dit-il. « Elle a dit qu’elle pensait qu’une zone tampon de 25 pieds était appropriée. »
Moore a déclaré qu’elle ne se souvenait pas de cette conversation spécifique, même si elle avait parlé au maire du changement de règle en général.
Selon Moore, la proposition du gouverneur sur les zones humides apporte un rééquilibrage nécessaire alors que l’État cherche à construire davantage de logements dans les zones de croissance désignées.
« Le cadre actuel donne vraiment la priorité aux zones humides et à tout le reste comme considération complémentaire », a-t-elle déclaré.
La concentration des logements dans des zones désignées comme Prospect Heights est globalement bonne pour l’environnement car elle réduit l’étalement urbain, a-t-elle déclaré. Et construire davantage de logements là-bas réduirait le coût unitaire et rendrait les logements plus abordables, a-t-elle ajouté.
Prospect Heights est prévu comme un partenariat entre la ville de Barre et un promoteur privé qui n’a pas encore été sélectionné. Mais les responsables de la ville, travaillant avec une société de développement communautaire à but non lucratif, ont effectué l’essentiel du travail de préparation. Ils ont gagné environ 9 millions de dollars en subventions étatiques et fédérales pour acheter le terrain et payer les infrastructures nécessaires telles que les égouts et les conduites d’eau. Le financement public nécessite qu’environ 40 pour cent des logements soient construits comme des logements abordables.
Lauzon est décrit sur le site Web du projet comme un maire « avec une histoire de réalisation de grandes choses ». En tant qu’arnaqueur et visionnaire ayant pour mission de revigorer Barre, Lauzon est souvent à la hauteur de cette réputation. Sous sa direction – il a servi six mandats de maire de 2006 à 2018 et est revenu au pouvoir en 2024 – Barre a attiré de nouveaux bureaux d’État au centre-ville et planifié un certain nombre de projets de logement, dont Prospect Heights.
Lauzon possède et développe des propriétés commerciales au Vermont et au-delà. Mais il a déclaré qu’il ne se concentrait pas sur la construction résidentielle et qu’il ne soumissionnerait pas pour développer le projet Prospect Heights.
«Cela sort de notre timonerie», a-t-il déclaré. Il a noté qu’il avait « fait pression sans relâche » pour le projet, ajoutant : « J’ai eu assez de controverses dans ma vie. »
Bien entendu, les changements apportés aux règles relatives aux zones humides affecteraient les projets à l’échelle de l’État. Patrick O’Brien, vice-président de SD Ireland, une société de développement et de construction de Williston, a déclaré que la proposition du gouverneur ajouterait de la prévisibilité au processus et permettrait aux promoteurs d’économiser du temps et de l’argent.
Les changements les plus importants concernent les cartes des zones humides de l’État, a-t-il déclaré. En effet, si la proposition de Scott va de l’avant, les développeurs pourraient simplement s’appuyer sur ces cartes, plutôt que de mener des enquêtes sur le terrain pour identifier les zones qui n’ont pas été cartographiées. « Cela seul, le simple fait de pouvoir disposer d’un outil de cartographie que (l’Agence des ressources naturelles) a déjà béni, sera d’une grande aide », a-t-il déclaré.
SD Irlande est peut-être mieux connu pour son logo en forme de trèfle et ses camions de ciment décorés de lumières de Noël pendant les vacances. C’est aussi un important constructeur d’habitations. O’Brien a déclaré que les changements de règles signifieraient que son équipe pourrait gagner un temps précieux en utilisant la carte de l’État pour dessiner les plans du site.
« Si elles ne sont pas adoptées, je devrai attendre jusqu’à la mi-mai environ pour que le consultant délimite les zones humides, que l’arpenteur mette ces zones humides sur la carte, puis commence mon processus de dessin et d’autorisation », a-t-il déclaré.
O’Brien a déclaré que les changements de règles sont un exemple du genre de compromis que la société a fait au fil des ans en pesant la protection de l’environnement par rapport à la demande de nouveaux logements.
Il s’agit d’un petit pas qui ne va pas au-delà des besoins de Mère Nature.
Patrick O’Brien
« Je pense que le monde équilibre depuis des siècles le besoin de logement et le besoin de protection des ressources », a-t-il déclaré. « Je pense que c’est un petit pas qui ne va pas au-delà des besoins de Mère Nature. »
Mais ce que O’Brien considère comme un compromis nécessaire, d’autres appellent un recul d’importantes protections environnementales. Dori Barton, une scientifique des zones humides chez Arrowwood Environmental à Huntington, a pris la parole lors d’une audience en décembre sur les changements de règles.
« Je pense que nous allons assister à une augmentation des inondations dues au remblayage, à une perte de capacité de stockage des inondations, à une perte d’habitat faunique pour la nourriture, la nidification et l’abri », a-t-elle déclaré. « Nous aurons une érosion accrue. Nous aurons une diminution de la qualité de l’eau à cause des eaux pluviales et des sédiments. »
Barton a 30 ans d’expérience dans l’identification des zones humides. Elle a également souligné le point peut-être plus évident qu’il n’est tout simplement pas sage de construire sur un sol humide. « Construire dans des zones humides entraîne le plus souvent des problèmes structurels pour les propriétaires fonciers », a-t-elle déclaré, notamment la pourriture, la moisissure et l’inondation des sous-sols.
« Je ne peux pas vous dire dans combien de projets j’ai participé et où j’ai constaté les impacts de la construction sur les zones humides il y a des années. Et je pensais que nous avions en quelque sorte dépassé cela en tant qu’État », a-t-elle déclaré. « Il est vraiment décevant de voir que nous remontons le temps en suggérant que la construction dans les zones humides est une bonne idée pour résoudre cette crise du logement. »
Barton et d’autres ont déclaré que les règles proposées étaient en conflit avec une loi adoptée par le législateur en 2024 après des inondations catastrophiques. Cette loi appelle à une augmentation nette des zones humides dans tout l’État, citant leur importance dans la prévention des inondations.
Jon Groveman, directeur des politiques et des programmes relatifs à l’eau au Conseil des ressources naturelles du Vermont, a qualifié les règles proposées pour les zones humides de « dépassement choquant » de la part de l’administration.
« Nous venons d’adopter une loi pour obtenir un gain net de zones humides parce que nous sommes confrontés à toutes ces inondations », a-t-il déclaré, soulignant l’importance des zones humides dans l’absorption des eaux de crue.
Groveman a déclaré que l’État n’avait pas l’autorité légale pour déclarer le logement comme une « utilisation autorisée » dans les zones humides. Il a déclaré que les règles proposées – si elles entraient en vigueur – pourraient être contestées devant les tribunaux. Mais il a déclaré que le VNRC préférerait travailler avec l’administration Scott pour trouver des moyens de construire davantage de logements sans endommager de précieuses ressources naturelles.
Nous sommes très sensibles au besoin de logements, mais construire dans des zones humides n’est pas un endroit où l’on veut construire des logements.
Jon Groveman
« Nous sommes très sensibles au besoin de logements, mais construire dans des zones humides n’est pas un endroit où l’on veut construire des logements », a-t-il déclaré. « Cela mettrait le développement en danger. Et ils n’ont pas l’autorité pour le faire. »
Groveman a déclaré qu’autoriser le développement dans des zones humides connues mais non cartographiées irait à l’encontre de la science et de la loi. «C’est un changement considérable par rapport à la façon dont nous avons protégé les zones humides au cours des 30 dernières années», a-t-il déclaré. « Il n’y a pas de problème systémique qui appelle à faire un trou dans la loi sur la protection des zones humides dans l’État du Vermont. »
George Springston, scientifique des zones humides et professeur adjoint à l’Université de Norwich, a déclaré que les cartes étaient incomplètes.
« Même si elles ont été considérablement améliorées ces dernières années, ces cartes… ne constituent pas des substituts totalement inadéquats aux délimitations des zones humides sur le terrain », a-t-il déclaré.
Lapierre, le gestionnaire du programme des zones humides, a déclaré que les responsables sont actuellement en train d’examiner de nombreux commentaires sur les changements proposés. Beaucoup se sont montrés critiques et ont souligné le décalage entre la loi de 2024 qui stipule que l’État a besoin de davantage de zones humides et de nouvelles réglementations potentielles qui pourraient conduire à la destruction des zones humides.
Les règles proposées devront être examinées par un comité législatif mixte avant d’être promulguées. Si le comité rejette les règles, les écologistes disposeront d’un argument juridique plus solide lors d’une contestation judiciaire.
Pendant ce temps, le bureau de Lapierre a retardé pour l’instant ses travaux sur les règles qui mettraient en œuvre la loi sur l’atténuation des inondations de 2024 et son mandat pour un gain net dans les zones humides.
« Nous avons reçu le décret et avons dû changer de cap », a-t-elle déclaré. « Et cela fait partie du travail. »
À Barre, le maire Lauzon a déclaré que le changement de règle serait le bienvenu, mais qu’il ne s’agit pas d’une question décisive pour le nouveau quartier situé au-dessus de la rue Prospect.
« Quoi qu’il arrive, Prospect Heights ira de l’avant », a-t-il déclaré. « Qu’il s’agisse de 90 ou 110 (logements), cela fera le bonheur de 90 ou 110 couples, célibataires et familles. Nous avons besoin de logements. »
La version imprimée originale de cet article était intitulée « Tout mouillé ? | Le gouverneur Phil Scott veut assouplir la réglementation sur les zones humides pour stimuler la construction de logements. Les critiques disent que le changement mettrait en danger l’environnement – et les maisons. »
