À première vue, deux immeubles locatifs sur deux niveaux à Burlington ont peu de points communs. L’une d’elles, sur Mansfield Avenue, est une maison bleue avec un revêtement en bardeaux en bon état. L’autre est en retrait de Colchester Court, son extérieur jaune délavé semble en mauvais état.
Peter Zuk, cadre dans une agence d’assurance titres, est propriétaire des deux. Mais il pourrait les perdre dans le cadre d’une nouvelle initiative de la ville visant à collecter les impôts fonciers impayés, ce qui pourrait conduire à leur vente aux enchères. Zuk doit un total de 207 432 $ sur les propriétés, une partie de la dette remontant à 2020. Lorsqu’on lui a demandé de commenter, Zuk a refusé.
À la suite d’un moratoire sur la perception des impôts en souffrance pendant la pandémie, la ville fait désormais appel à des reconnaissances de dette sur près de 40 propriétés. Dans chaque cas, le propriétaire n’a pas payé au moins 1 500 $ d’impôts depuis plus d’un an. Les propriétaires doivent soit payer leurs impôts, soit accepter des plans de remboursement, soit faire face à une vente forcée de leur propriété.
Les intérêts et les pénalités peuvent s’accumuler rapidement : chaque retard de paiement est frappé d’une pénalité unique de 8 %. Un intérêt supplémentaire de 4 pour cent est prélevé si un propriétaire est en retard dans son versement du quatrième trimestre.
La collecte des impôts fonciers en souffrance fait partie d’un effort plus large de la mairesse Emma Mulvaney-Stanak visant à recouvrer l’argent dû à la ville sur tout, depuis les contraventions de stationnement négligées jusqu’aux taxes que les entreprises doivent sur la nourriture, l’alcool et les divertissements.
Au total, la ville espère collecter 1 million de dollars – des revenus sur lesquels le maire compte pour aider à équilibrer le budget de l’année prochaine. La ville doit plus de 1,9 millions de dollars en taxes foncières qu’elle peut tenter de collecter ; les dettes de plus de 15 ans sont annulées conformément aux réglementations de l’État.
Tous les fonctionnaires ne sont pas d’accord. Le président du conseil municipal, Ben Traverse (quartier D 5), craint que faire monter la pression sur les propriétaires en retard de paiement ne soit une mauvaise idée qui ne rapportera finalement pas autant d’argent que l’espère le maire.
« La vente fiscale des maisons dans lesquelles vivent les gens est une réponse assez draconienne », a déclaré Traverse, « et je m’attends à de nombreuses réactions négatives si c’est la direction que la ville envisage finalement de prendre. »
Les réglementations de l’État visent à garder les gens dans leur logement, qu’ils soient locataires ou propriétaires, et c’est également le résultat souhaité par la ville, a déclaré Katherine Schad, directrice administrative de Burlington. La plupart des propriétés figurant sur la liste des ventes fiscales sont vacantes, selon Bill Ward, directeur des permis et des inspections. Pour ceux qui ne le sont pas, il s’est engagé à respecter les droits des locataires.
À Burlington, où les loyers sont importants, seulement 40 pour cent des logements sont occupés par leur propriétaire.
Le conseiller Carter Neubieser (quartier P-1) a déclaré que lors de conversations privées, les conseillers des deux côtés de l’allée semblaient soutenir l’intensification des collectes, ce qu’il a qualifié de « pas une idée particulièrement radicale ».
Le bureau du maire a promis une approche impartiale. « Il est compréhensible que la reprise des ventes fiscales après une pause en période de pandémie puisse susciter des inquiétudes », a déclaré Jen Zakaras, chef de cabinet adjoint du maire. « Dans le même temps, les impôts fonciers financent les services municipaux essentiels, et la ville a la responsabilité de les percevoir de manière équitable et cohérente. »
Lorsque les taxes foncières ne sont pas payées, ce sont les municipalités locales qui en supportent l’impact budgétaire. Ils doivent soumettre à l’État la partie éducative des impôts fonciers, que les propriétaires aient ou non réglé leur facture – ce qui signifie que les impôts fonciers impayés peuvent frapper durement les municipalités. Comme Sept jours Récemment, des impôts impayés dans certaines villes, comme Cambridge, ont contraint les dirigeants à réduire leurs dépenses.
À la mi-avril, un programme de sensibilisation de la ville a permis aux propriétaires de 14 parcelles de Burlington de devoir collectivement 660 000 $ en plans de remboursement, évitant ainsi les ventes fiscales. Un avocat retenu par la ville avise les propriétaires qui doivent 674 000 $ supplémentaires sur 20 parcelles qu’elles pourraient être vendues aux enchères.
Alan Bjerke est un avocat de Burlington qui siège au Conseil des appels fiscaux de la ville, qui fixe la valeur imposable des propriétés et entend les appels si ces valeurs sont contestées. Il achète également souvent des propriétés lors de ventes fiscales, y compris un condominium délabré de Queen City qu’il a récemment réhabilité en location.
Il pense que le maire devrait être encore plus agressif dans sa lutte contre les fraudeurs fiscaux.
« Lorsque vous faites de la publicité et que vous dites à quelqu’un : ‘Nous allons vendre votre propriété moyennant des taxes’, 90 pour cent d’entre eux paient avant que vous n’arriviez à la vente pour taxes », a-t-il déclaré. « Donc, le fait que Burlington ne soit tout simplement pas menaçant signifie que les gens ne s’en soucient pas et qu’ils garderont leur argent dans leur poche jusqu’à la dernière seconde possible. »
Bjerke a interpellé le philanthrope de Stowe, Rick Davis, qui doit près de 50 000 $ d’impôts depuis des décennies sur deux propriétés qui font partie du site Pine Street Barge Canal Superfund. Ces dernières années, Davis a été une force motrice financière derrière l’association à but non lucratif Let’s Grow Kids, qui a réussi à faire pression sur le corps législatif pour qu’il institue une nouvelle taxe sur les salaires pour aider à financer les subventions pour la garde d’enfants.
Dans une interview, il a déclaré qu’il refusait par principe de payer ce qu’il devait pour les propriétés du Superfund, arguant que le terrain ne valait rien.
« Cela n’a aucun sens de payer des impôts sur quelque chose qui n’a aucune valeur », a déclaré Davis. « Je paie toujours mes factures à temps. C’est une exception, et j’en ai longuement parlé à la ville au fil des années. »
Davis tente depuis des années de vendre une propriété adjacente, une friche industrielle moins toxique. Le site est actuellement envisagé pour un nettoyage et un projet de logement de 112 logements. Si cela va de l’avant, Davis s’est engagé à faire don de sa propriété Superfund à la ville. Les défenseurs du groupe Friends of the Barge Canal pensent qu’il pourrait devenir un nouveau parc au sein du South End en développement rapide.
Entre-temps, la ville a inscrit les propriétés du Superfund sur sa liste de ventes fiscales et cherche à récupérer 25 927 $ de ce qui est dû – soit le montant des arriérés d’impôts accumulés au cours des 15 dernières années.
Les impôts fonciers en souffrance ne sont pas les seules dettes poursuivies par la mairie. La ville envisage également de récupérer environ 800 000 dollars de taxes sur les recettes brutes dues par les restaurants, les bars, les hôtels et les lieux de divertissement. Début avril, 108 entreprises devaient à la ville, mais une seule – qui devait payer environ 15 000 $ – suivait un plan de remboursement.
Traverse craint que, sans le même instrument brutal qu’une vente pour taxes, la ville ne soit pas en mesure de recouvrer cette somme due. La ville ne peut pas imposer un privilège sur une entreprise simplement pour ne pas avoir payé sa taxe sur les recettes brutes et compte plutôt sur l’amélioration de son système de facturation et sur l’ajout d’un autre employé pour gérer un effort de recouvrement plus agressif.
« Je soupçonne que pour un certain nombre de ces personnes qui n’ont pas été à jour de leurs recettes brutes, c’est parce qu’elles ont des difficultés financières, et j’imagine qu’il pourrait être difficile pour nous d’obtenir ce genre d’arriérés », a déclaré Traverse. Il a suggéré à la ville de rechercher les inefficacités administratives dans tous les départements et de procéder à des coupes plus importantes au lieu de compter sur ces revenus.
Mulvaney-Stanak profite également de la perspective d’une augmentation des frais pour recouvrer les dettes. Une ordonnance municipale approuvée l’année dernière a doublé ce que les autorités facturent aux propriétaires de bâtiments vacants, à 1 500 dollars par trimestre, soit 6 000 dollars par an. Mulvaney-Stanak a chargé Ward d’être plus agressif dans sa collecte.
Dans un article de couverture d’octobre 2023, Sept jours a documenté certains des bâtiments vacants les plus médiatisés de la ville. L’un d’entre eux, l’ancien Bove’s Café, a fermé ses portes en 2015 et reste condamné, ce qui a entraîné des amendes d’environ 10 000 dollars. Mais les propriétaires, Rick et Mark Bove, ont présenté un projet de démolition du lieu pour y construire des logements, ce qui réduirait leurs frais trimestriels à 200 dollars.
Une trentaine d’immeubles de la ville sont considérés comme vacants.
Ward a souligné une récente réussite : une maison délabrée et vacante sur la rue Saint-Paul qui arbore un panneau X rouge et blanc affiché par la ville pour avertir les pompiers que l’intérieur est si dangereusement délabré qu’ils ne devraient pas tenter d’entrer, même si un incendie se déclarait. Sous la pression de la ville, le propriétaire a mis la maison en vente plus tôt cette année. Il a été récupéré en un mois.
Selon les archives de la ville, le propriétaire était en souffrance pour 25 964 $ d’arriérés d’impôts. Les autorités municipales ont recouvré la dette dans le cadre de la vente du bâtiment. ➆
La version imprimée originale de cet article était intitulée « En souffrance | Désespérée de revenus, Burlington poursuit agressivement les taxes et frais en souffrance ».
