Acheter une maison est une période passionnante. Cependant, s’y retrouver dans le processus hypothécaire peut être décourageant.
Acheter une maison est une période passionnante. Cependant, le processus de prêt hypothécaire peut être difficile à suivre. L’une des décisions les plus importantes que vous devrez prendre est de choisir un taux hypothécaire fixe ou variable, c’est-à-dire le pourcentage d’intérêt que vous paierez pour votre prêt hypothécaire. Mais comment les prêteurs décident-ils du taux qu’ils vous accorderont ?
Au Canada, contrairement au prix fixe d’un produit, les taux hypothécaires ne sont pas immuables. Une combinaison de facteurs nationaux et individuels influence le taux qui vous est proposé. La compréhension de ces facteurs vous aidera à décider de votre stratégie hypothécaire et à économiser beaucoup d’argent à long terme.
La Banque du Canada ouvre la voie
La Banque du Canada joue un rôle crucial dans la gestion de l’économie canadienne. L’un des principaux instruments qu’elle utilise est le taux directeur, également appelé taux de prêt à un jour. Ce taux détermine le coût des prêts à un jour entre les principales banques.
Lorsque la Banque du Canada augmente son taux directeur, il devient plus coûteux pour les banques d’emprunter de l’argent. Par conséquent, les banques peuvent augmenter le taux préférentiel offert à leurs clients les plus solvables. Cette hausse du taux préférentiel entraîne souvent une hausse générale des taux hypothécaires.
Les obligations influencent silencieusement tous les taux
Les obligations sont comme un « je vous dois » émis par les gouvernements et les entreprises. Lorsque vous achetez une obligation, vous prêtez essentiellement de l’argent à l’émetteur en échange de paiements d’intérêts. Le taux d’intérêt d’une obligation est connu sous le nom de rendement obligataire.
Les rendements des obligations d’État ayant des échéances similaires à celles des prêts hypothécaires à taux fixe (par exemple, le rendement des obligations à 5 ans pour un prêt hypothécaire à taux fixe à 5 ans) peuvent avoir un impact sur les taux hypothécaires. Cela est dû à la concurrence entre les banques et le gouvernement pour les fonds des investisseurs. Si les investisseurs recherchent des rendements plus élevés sur les obligations d’État, les banques pourraient devoir augmenter leurs taux hypothécaires pour rester compétitives et attirer les investisseurs.
Les rendements des obligations du Trésor américain sont influencés par divers facteurs économiques, comme l’inflation, les rapports sur l’emploi, le PIB et le ratio dette nationale/PIB, qui ont également une incidence sur les rendements des obligations canadiennes. Lorsque les rendements des obligations du Trésor américain augmentent, les rendements des obligations canadiennes suivent généralement la même tendance. En revanche, les rendements des obligations canadiennes ont tendance à baisser lorsque les rendements des obligations du Trésor américain diminuent.
Les taux d’intérêt évoluent avec l’inflation
L’inflation se produit lorsque les prix des biens et des services augmentent en raison de nombreux facteurs, comme une pénurie d’approvisionnement, une demande accrue ou une hausse des coûts de la main-d’œuvre. Cela diminue le pouvoir d’achat de la monnaie, ce qui rend l’achat des mêmes biens ou services plus coûteux. Pour contrôler l’inflation, la Banque du Canada peut augmenter le taux directeur et rendre les emprunts plus coûteux, y compris les taux hypothécaires.
Lorsque l’inflation commence à diminuer légèrement, on parle de désinflation. Cela signifie que les prix des biens et des services continuent d’augmenter, mais à un rythme beaucoup plus lent. Des mesures de politique monétaire plus strictes, comme une hausse du taux directeur, peuvent entraîner une désinflation. C’est la situation actuelle de l’économie canadienne, alors que la Banque du Canada réduit son taux directeur, dans le but d’un atterrissage en douceur.
La déflation se produit lorsque les prix des biens et des services chutent, ce qui entraîne un taux d’inflation inférieur à 0. La dernière fois que cela s’est produit, c’était en avril et en mai 2020, lorsque l’IPC était de -0,2 % et de -0,4 %. Lorsque cela se produit, la Banque peut abaisser le taux directeur de référence du pays pour éviter que l’économie ne connaisse des taux de chômage plus élevés ou une éventuelle récession.
Facteurs personnels qui influencent votre taux hypothécaire
Les taux hypothécaires sont déterminés en fonction du taux directeur de la Banque du Canada, qui a une incidence directe sur tous les taux hypothécaires variables et sur le taux préférentiel de votre prêteur et une incidence indirecte sur tous les taux hypothécaires fixes par le biais du rendement des obligations. Cependant, d’autres facteurs peuvent influencer la façon dont votre taux hypothécaire est fixé, ce qui entraîne l’ajout d’une prime au taux directeur ou au rendement des obligations pour compenser les coûts de financement de la banque.
Différents facteurs influent sur les taux hypothécaires, comme la cote de crédit, le revenu, l’acompte et l’objet du prêt. Le ratio prêt/valeur (LTV) joue également un rôle dans la détermination des taux, car il est influencé par les risques liés au prêt hypothécaire, au bien immobilier et à vous en tant qu’emprunteur.
Durée du prêt hypothécaire
La durée du prêt hypothécaire fait référence à la durée de votre contrat de prêt hypothécaire. Les durées de prêt fixes comprennent généralement 6 mois, 1 an à 5 ans, 7 ans et 10 ans. Les durées de prêt variables sont généralement limitées à 6 mois, 1 an, 3 ans et 5 ans. Les prêteurs tiennent compte principalement de la durée, entre autres facteurs, lorsqu’ils déterminent les taux hypothécaires. En 2024, les taux fixes de 3 ans, les taux fixes de 5 ans et les taux variables de 5 ans restent des options populaires pour obtenir des taux hypothécaires bas ; cependant, votre meilleure option dépendra de votre situation financière.
Type de prêt hypothécaire
Il existe différents types de prêts hypothécaires, notamment les prêts à taux variable, les prêts à taux fixe, les prêts ouverts, les prêts fermés, les prêts standard ou les marges de crédit renouvelables sur valeur domiciliaire (HELOC) avec une charge collatérale. Le type de prêt hypothécaire que vous choisissez aura une incidence sur le taux d’intérêt.
Les prêts hypothécaires ouverts ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires fermés, car ils offrent plus de flexibilité pour rembourser votre prêt hypothécaire avant son échéance sans encourir de pénalités.
Il existe deux principaux types de prêts hypothécaires à taux variable : les prêts hypothécaires à taux variable (VRM) et les prêts hypothécaires à taux variable (ARM). Avec un ARM, le paiement hypothécaire change en fonction des fluctuations du taux préférentiel de votre prêteur. Avec un VRM, le paiement hypothécaire reste le même, mais la répartition entre le capital et les intérêts change, ce qui a un impact sur le calendrier d’amortissement. Les deux types de prêts hypothécaires à taux variable comportent divers risques et avantages.
Les taux variables sont déterminés par le taux préférentiel du prêteur, basé sur le taux directeur de la Banque du Canada plus un écart. Les taux fixes sont déterminés par les rendements obligataires des échéances correspondantes, comme les taux fixes à 5 ans suivant les rendements obligataires à 5 ans, plus un écart. Alors que par le passé, les prêts hypothécaires variables avaient des taux d’intérêt plus bas que les taux fixes, cette situation a changé ces dernières années.
Les prêteurs utilisent des charges standard et collatérales pour protéger leur investissement lorsqu’ils vous accordent un prêt hypothécaire. Une charge standard est un enregistrement unique pour votre prêt immobilier. Une charge collatérale est un enregistrement couvrant la valeur totale de votre propriété, vous permettant d’accéder à des fonds supplémentaires par le biais de plusieurs hypothèques sous un seul enregistrement. De plus, les HELOC (lignes de crédit sur valeur domiciliaire) sont généralement établies en utilisant la valeur nette de votre propriété dans le cadre d’une charge collatérale, servant de ligne de crédit flexible pour emprunter et rembourser selon les besoins.
Acompte
Votre mise de fonds déterminera la proportion du montant de votre prêt par rapport à la valeur de la propriété, également appelée ratio prêt/valeur (LTV), et si vous devez souscrire une assurance hypothécaire. Les prêts hypothécaires assurés ou pouvant être assurés (également appelés assurables) sont généralement assortis de taux d’intérêt plus bas, car l’assurance hypothécaire diminue le risque pour le prêteur si vous ne pouvez pas effectuer vos paiements hypothécaires. Les prêts hypothécaires non assurés ont généralement des taux d’intérêt plus élevés pour compenser le risque pour le prêteur associé à ces prêts hypothécaires.
Un acompte plus élevé sur l’achat d’une maison a un impact sur le montant que vous devez emprunter au prêteur. Un acompte plus élevé signifie que vous empruntez moins d’argent, ce qui réduit le risque du prêteur et peut vous permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus bas.
Ratios de qualification
Les prêteurs évaluent votre capacité à payer un prêt hypothécaire en analysant vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD). L’ABD compare vos coûts de logement à votre revenu brut, tandis que l’ATD tient compte de toutes vos dettes. Pour les prêts hypothécaires assurés par la SCHL, les ratios standards sont de 39 % pour l’ABD et de 44 % pour l’ATD.
Pour déterminer le montant de votre prêt hypothécaire admissible, un test de résistance est effectué en utilisant le taux le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % ou le taux minimum admissible, qui est actuellement de 5,25 %. Plus vos ratios admissibles sont bas, moins vous semblez risqué aux yeux d’un prêteur et vous êtes susceptible de bénéficier de taux plus compétitifs.
Utilisation de la propriété
En tant qu’acheteur d’une première maison ou d’un bien immobilier de catégorie supérieure qui décide de faire de la propriété sa résidence principale, vous pourriez avoir droit à des taux d’intérêt inférieurs à ceux d’un bien locatif. L’achat d’une résidence principale qui comprend un appartement locatif légal séparé sera classé comme une location occupée par le propriétaire. Ces propriétés vous permettent toujours de bénéficier des mêmes taux avantageux qu’une résidence principale.
Type de transaction
Les refinancements hypothécaires sont considérés comme plus risqués que les achats et les renouvellements, car ils ne peuvent pas être assurés contre les défauts de paiement. En raison du risque accru de défaut de paiement des emprunteurs, les prêteurs facturent des taux plus élevés pour les refinancements ou les biens non assurables, comme ceux évalués à plus d’un million de dollars.
Lorsqu’un prêt hypothécaire passe d’un taux variable à un taux fixe, il s’agit en fait d’une sorte de renouvellement anticipé. Les prêteurs proposent généralement des taux non réduits lors de la transition d’un taux variable ou ajustable à un taux hypothécaire fixe.
Amortissement
Lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire, le type d’amortissement que vous choisissez peut avoir une incidence considérable sur le montant des intérêts que vous payez. Opter pour une période d’amortissement plus courte peut vous permettre d’économiser de l’argent en intérêts, mais cela signifie également des mensualités plus élevées. Choisir une période d’amortissement plus longue se traduira par des mensualités moins élevées, mais vous paierez au final plus d’intérêts sur la durée du prêt.
Cote de crédit
Un bon score de crédit est essentiel pour obtenir le taux hypothécaire préférentiel le plus bas. Votre score de crédit reflète votre historique de gestion de la dette. Un score de crédit élevé indique aux prêteurs que vous êtes fiable, ce qui peut se traduire par un taux d’intérêt plus bas. Un score de crédit faible suggère une probabilité plus élevée de défauts de paiement, ce qui incite les prêteurs à imposer un taux d’intérêt plus élevé pour atténuer les risques.
Les emprunteurs ayant une excellente cote de crédit bénéficient généralement des taux les plus avantageux et peuvent souvent accéder aux taux de prêt préférentiels les plus bas. Les personnes ayant un mauvais crédit peuvent avoir besoin d’explorer d’autres options auprès de prêteurs alternatifs qui offrent des taux d’intérêt plus élevés.
Preuve de revenu
Une preuve de revenu stable est essentielle pour obtenir les taux hypothécaires les plus avantageux. Vous pouvez le vérifier en soumettant des bulletins de paie, des lettres d’emploi ou des T4 si vous êtes employé par quelqu’un d’autre.
En tant que travailleur autonome ou propriétaire d’entreprise, vous devez présenter votre enregistrement d’entreprise ou vos statuts constitutifs, votre avis de cotisation (ADC) T1 général et 3 mois de relevés bancaires pour vos comptes d’entreprise, professionnels ou personnels.
Pourquoi l’achat d’un prêt hypothécaire peut vous aider à réduire votre taux
Lorsque vous recherchez les meilleurs taux hypothécaires en Ontario, au Québec, en Alberta ou ailleurs au Canada, les sites Web de comparaison de taux peuvent simplifier votre recherche en vous permettant de comparer différentes options hypothécaires et de trouver celle qui convient le mieux à vos besoins.
Au lieu de consulter plusieurs prêteurs ou de parcourir de nombreux sites Web, vous pouvez utiliser ces outils pour comparer facilement vos options. Avec CompareMortgages et MonMeilleurTaux, vous pouvez évaluer chaque offre de prêt hypothécaire, ce qui vous permet de prendre des décisions plus rapidement, ce qui vous fait gagner du temps et des efforts lors de la recherche d’un prêt hypothécaire.
Cela peut vous aider à trouver le meilleur prêt hypothécaire pour votre situation, que vous achetiez une maison ou renégociiez vos taux hypothécaires à Montréal, Calgary ou Toronto.
Les conseils comptent
Il est essentiel de comprendre les facteurs qui influencent les taux hypothécaires pour trouver le prêt hypothécaire le mieux adapté à vos besoins et à votre situation financière. Le marché hypothécaire peut être complexe, il est donc conseillé de demander l’aide d’un professionnel du crédit hypothécaire.
Avec l’aide d’un expert en prêts hypothécaires, vous pouvez évaluer votre situation financière, comparer les taux de différents prêteurs et sélectionner l’option de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux. En acquérant une meilleure compréhension des taux hypothécaires et en recevant des conseils d’experts, vous pouvez avancer en toute confiance dans votre parcours vers l’accession à la propriété.
Il est fortement recommandé de discuter de votre situation financière et de vos besoins hypothécaires avec un expert en prêts hypothécaires afin de vous assurer de prendre la meilleure décision pour vous libérer plus rapidement de votre prêt hypothécaire. Ils peuvent vous fournir des informations précieuses et vous aider à réaliser une analyse des économies de coûts, vous permettant ainsi de faire un choix éclairé qui correspond à votre situation particulière. Contactez l’un des experts en prêts hypothécaires de nesto, qui pourra vous aider à déterminer la meilleure stratégie hypothécaire pour vous.