Lorsque le calendrier s’est inversé il y a un an, les observateurs de l’immobilier canadien étaient optimistes qu’une année 2023 atone laisserait la place à un rebond, avec l’espoir d’une reprise de la demande dès le printemps.
Mais le décalage en 2024 a duré plus longtemps que prévu, la Banque du Canada ayant attendu jusqu’en juin pour annoncer la première des cinq réductions de taux d’intérêt de l’année. Alors que les acheteurs sont revenus en trombe sur le marché cet automne, les experts ont noté que les premières baisses de taux n’avaient pas encore suffi à motiver tout le monde à quitter le marché.
À l’horizon 2025, les économistes et les agents immobiliers estiment que l’activité est sur le point de rester forte dans un contexte de coûts d’emprunt bien inférieurs et de règles plus favorables pour les acheteurs, malgré un contexte global d’accessibilité financière difficile.
L’Association canadienne de l’immeuble a rapporté plus tôt ce mois-ci que le nombre de maisons vendues en novembre avait bondi de 26 pour cent sur un an, marquant le deuxième mois consécutif de hausse à ce niveau. Pour les 11 premiers mois de l’année, les ventes cumulées de maisons ont augmenté de 6,9 % par rapport à 2023.
«Le plus important, c’est que les acheteurs d’une première maison sont de retour et vont continuer à pénétrer le marché», a déclaré Christopher Alexander, président de Re/Max Canada, lors d’une entrevue.
«Nous prévoyons, dans l’ensemble, une année beaucoup plus robuste en termes d’activité et de confiance des consommateurs, en particulier avec de nouvelles baisses de taux anticipées.»
La Banque du Canada a abaissé son taux directeur d’un demi-point de pourcentage plus tôt ce mois-ci, le ramenant à 3,25 pour cent, tout en signalant une approche plus graduelle des réductions futures au cours de la nouvelle année.
Alexander a déclaré que les taux d’intérêt élevés – le taux directeur de la banque centrale était de 5 pour cent avant son cycle de réduction – ont constitué une barrière majeure à l’entrée pour les acheteurs potentiels.
Le rapport sur les perspectives du marché immobilier de Re/Max pour 2025 indique qu’il s’attend à ce que les ventes de maisons augmentent dans 33 des 37 régions canadiennes, y compris des augmentations allant jusqu’à 25 pour cent, ainsi qu’une hausse du prix résidentiel moyen national de 5 pour cent.
Alexander a déclaré que le marché n’avait pas vraiment décollé après les premières réductions de la banque, en partie à cause des messages selon lesquels elle prévoyait de baisser encore les taux au fil des mois. Selon lui, cela a poussé de nombreux acheteurs potentiels à attendre « en prévision d’un prix plus abordable ».
«Mais le défi avec cette stratégie est qu’à un certain moment, vous atteignez le point de non-retour où les taux ont baissé, donc c’est un peu moins cher sur une base mensuelle, mais ensuite cela devient plus compétitif, donc les prix augmentent», dit-il.
À Hamilton, en Ontario, le courtier Mike Heddle a déclaré que pendant près de deux ans, on avait l’impression que « le pendule avait basculé » par rapport au fort marché des vendeurs de 2021 et 2022.
«Il y a juste eu une très grande pause et les masses attendent et voient», a déclaré Heddle de Royal LePage State Realty.
«Je prédis que nous allons connaître une année 2025 beaucoup plus forte et résiliente, où nous oscillerons probablement autour d’un marché équilibré pour les vendeurs.»
Il a déclaré que la confiance des acheteurs était évidente ces dernières semaines, ayant personnellement constaté une légère hausse des offres de maisons. Cela pourrait se prolonger en janvier après une période de vacances souvent assez calme.
Même si la demande refoulée devrait se traduire par un plus grand nombre de logements qui changeront de mains au cours des prochains mois, « cela ne sera pas une force éternelle », a déclaré Rishi Sondhi, économiste à la TD. Il a prévenu que l’urgence serait probablement épuisée «relativement bientôt, probablement au cours du premier semestre de l’année prochaine».
Le prix de vente moyen national s’est établi à 694 411 $ en novembre, selon l’ACI.
Le boom initial de la demande devrait faire grimper les prix de l’immobilier, même si Sondhi a noté que les marchés des deux plus grandes provinces du Canada, l’Ontario et la Colombie-Britannique, sont toujours aux prises avec d’importants retards d’offre qui prendront du temps à être résorbés.
Parallèlement à la baisse des taux d’intérêt, Sondhi a déclaré que les récentes modifications des règles hypothécaires du gouvernement fédéral, entrées en vigueur le 15 décembre, devraient contribuer à augmenter les ventes et les prix des logements.
Ces mesures comprenaient l’allongement de la période maximale d’amortissement du prêt hypothécaire pour les acheteurs d’une première maison, passant de 25 à 30 ans, et le plafond pour lequel un acheteur potentiel peut obtenir un prêt hypothécaire assuré passant de 1 million de dollars à 1,5 million de dollars.
La TD prévoit que les ventes de maisons augmenteront de 16 pour cent au Canada en 2025 sur une base annuelle, tandis que les prix moyens des maisons au Canada augmenteront de 8 pour cent.
«Vous avez des taux d’intérêt en baisse, vous avez la probabilité d’une croissance économique continue et vous avez ces mesures fédérales, qui devraient toutes contribuer à une bonne année pour le logement», a déclaré Sondhi.
Un autre avantage pour les acheteurs est la récente décision du régulateur bancaire national de supprimer un test de résistance pour les prêts hypothécaires non assurés, a déclaré Victor Tran, expert en hypothèques et en immobilier de Ratesdotca.
Le Bureau du surintendant des institutions financières a annoncé en septembre qu’il mettrait fin à la politique selon laquelle les prêteurs appliquent le taux minimum admissible aux transferts directs lorsque des prêts hypothécaires non assurés sont renouvelés auprès d’une autre institution selon le calendrier d’amortissement et le montant du prêt actuels de l’emprunteur.
«Le marché du printemps sera vraiment chaud en raison de tous ces récents changements en matière d’accessibilité», a déclaré Tran.
D’autres facteurs, tels que le marché du travail et l’incertitude politique – tant au niveau national qu’aux États-Unis – pourraient jouer un rôle dans la détermination de la situation du logement l’année prochaine, a-t-il déclaré.
Mais Tran a déclaré qu’il était prématuré de commencer à comparer le marché à 2021 et au début de 2022, lorsque l’activité a grimpé en flèche.
«Les taux ne sont pas encore assez bas par rapport à ce qu’ils étaient auparavant», a déclaré Tran.
«L’abordabilité s’améliore un peu, mais l’admissibilité reste très difficile pour beaucoup de Canadiens. Les prix de l’immobilier doivent donc baisser un peu plus pour vraiment stimuler beaucoup plus d’activité.»
Pour ceux qui se trouvent sur le point d’entrer sur le marché, Alexander a déclaré qu’attendre le moment idéal pourrait être un risque en soi.
«En 2021, il n’y aura pas d’activité avant longtemps. Les prix augmentaient presque de jour en jour», se souvient-il.
« Je ne pense pas que cela se produira avant longtemps, mais mon conseil est toujours : « Achetez selon vos moyens ». Le timing du marché se solde généralement par un désastre. »
