Le Vermont tente depuis des années d’accélérer la construction de nouveaux logements, mais les résultats sont mitigés. L’État a investi près de 800 millions de dollars dans des logements plus abordables depuis 2020, avec moins de 4 500 unités nouvelles ou réhabilitées à démontrer.
De nouvelles lois empêchent désormais les villes d’interdire les duplex sans raison impérieuse. Et l’État a exempté les projets de logement de l’évaluation environnementale s’ils se trouvent dans des endroits où des règles de développement local strictes sont déjà appliquées.
Malgré ces initiatives et d’autres encore, le nombre de logements construits chaque année est bien en deçà des 5 000 à 8 000 par an qui, selon les experts, seraient nécessaires d’ici 2030 pour répondre à la demande.
Pour accélérer le rythme, les représentants de l’État ont adopté une approche novatrice : ils concevront votre nouvelle maison pour vous. Trois communautés – Essex Junction, Hartford et Manchester – participent à un programme pilote connu sous le nom de 802 Homes, destiné à accélérer la construction.
Les responsables du logement de l’État ont chargé des architectes de dessiner des plans pour 10 styles de maison que les constructeurs et les promoteurs peuvent utiliser gratuitement, leur permettant ainsi d’économiser du temps et de l’argent sur la conception et la planification. En échange, les trois villes ont convenu d’envisager d’accélérer l’approbation des logements, qui vont des minuscules unités pour grands-parents aux petits immeubles à logements multiples.
Au lieu de passer par le processus long et incertain consistant à demander l’approbation d’un comité d’examen de la conception local, une personne proposant de construire une maison 802 n’aura peut-être besoin que de l’approbation d’un fonctionnaire de la ville, tel qu’un administrateur de zonage. Correctement suivi, le processus est plus simple, plus rapide et assure pratiquement l’approbation d’un permis de construire.
Les détails sont encore en cours d’élaboration aux niveaux national et local, notamment à quoi ressembleraient exactement les maisons et comment les règles de zonage locales peuvent être rationalisées.
Hartford, par exemple, se demande toujours comment simplifier son processus de planification. La ville de la Haute Vallée est ouverte aux changements, mais elle autorise déjà les approbations administratives pour les projets de moins de quatre logements s’ils peuvent être raccordés aux égouts et aux conduites d’eau de la ville, selon Lexi Webster, spécialiste du logement et du développement de la ville.
On ne sait pas encore clairement dans quelle mesure une rationalisation supplémentaire est possible. Les voisins soulèvent souvent des problèmes concernant des projets que le personnel de planification n’a peut-être pas pris en compte, a-t-elle noté.
Entre-temps, cette semaine, le programme a franchi une étape importante avec la publication des 10 modèles de maisons proposés et une enquête publique pour savoir ce que les gens en pensent. (Pour un lien vers l’enquête, visitez sevendaysvt.com.)
Le cabinet d’architecture basé à Boston qui réalise les travaux, Utile, a sollicité les premiers commentaires sur ses projets lors de réunions publiques dans les trois communautés en février. L’entreprise, qui reçoit 500 000 $, a affiné les conceptions et les publie maintenant afin que tout le monde puisse y donner son avis.
L’espoir est que ces conceptions faciliteront la construction de ce dont le Vermont a réellement besoin en ce moment : des maisons pour les résidents à revenu moyen.
« Nous sommes en quelque sorte coincés entre nos plus grandes maisons unifamiliales et ces grands immeubles à logements multiples des centres-villes », a déclaré Jeff Dube, planificateur au ministère du Logement et du Développement communautaire. « Et nous n’obtenons tout simplement pas ce milieu manquant. »
C’est pourquoi les dix projets n’incluent pas de grands complexes d’appartements multifamiliaux comme ceux proposés par les grands promoteurs, ni de maisons de luxe, dont les propriétaires peuvent se permettre le coût plus élevé d’une maison sur mesure.
Les 802 maisons ont été conçues pour s’intégrer dans le paysage architectural existant du Vermont. Chacune a été calquée sur des maisons réelles courantes dans l’État. Tous sont modestes. Les plans comprennent une unité longue et mince appelée Railroad Caretaker, une unité d’habitation accessoire, ou ADU, qui s’inspire de maisons étroites avec de jolis porches comme ceux de Franklin Street à Montpellier et de Lafountain Street à Burlington.
Le Four Square à deux étages est une maison unifamiliale qui ressemble à une simple ferme, calquée sur les versions de Hartford et de Manchester. D’autres options incluent des duplex côte à côte et recto verso, des structures de trois étages avec un appartement par étage, des quadruplex et des maisons de ville.
L’enquête pose aux gens plusieurs questions sur chaque modèle : ressemble-t-il à une maison dans les quartiers du Vermont ? Seriez-vous heureux que cela soit construit à côté de chez vous ? Seriez-vous heureux de vivre là-dedans ? Comment amélioreriez-vous le design ?
Les réponses aideront les architectes à affiner davantage les plans. Plus tard cette année, ils créeront les dessins de construction détaillés, disponibles gratuitement pour tous ceux qui le souhaitent.
C’est peut-être la seule fois où les voisins ont leur mot à dire sur l’apparence des futures maisons 802 qui seront construites dans leur quartier.
À Essex Junction, toute structure construite dans des zones visibles depuis les routes principales menant à la ville doit passer par le Development Review Board. Le comité, composé de cinq membres, est nommé par le conseil municipal et exerce une influence significative sur les projets de construction. L’examen implique généralement une audience publique, et tout membre du public peut se présenter pour s’opposer à un projet pour quelque raison que ce soit.
Pour éviter cela, la ville envisage d’exempter 802 maisons de l’examen du DRB, selon Chris Yuen, directeur du développement communautaire.
Cela pourrait accélérer les choses, mais cela signifie également que les 802 maisons ne feront pas l’objet d’un examen plus minutieux que les autres. Au lieu de cela, les constructeurs n’auraient besoin que de Yuen pour signer leurs permis. Il fonderait sa décision uniquement sur la question de savoir si la maison proposée répond à des règles telles que les retraits et non à des critères plus subjectifs, comme si quelque chose correspond au caractère du quartier, a-t-il déclaré.
« Comme ces maisons ont été conçues sur la base de la disposition et de l’esthétique des maisons existantes », a déclaré Yuen, « nous pouvons être sûrs qu’elles seront plus acceptées par la communauté qu’un simple nouveau design aléatoire. »
La commission de planification n’a pas encore approuvé l’idée d’exemption, mais Yuen pense que cela finira par le faire. Aider les constructeurs à éviter de se rendre au DRB peut réduire de quelques mois le processus d’approbation, ce qui contribuerait à réduire les coûts.
« Je pense qu’il existe un fort désir de déterminer s’il existe des moyens de rationaliser le processus et de le rendre plus prévisible », a-t-il déclaré.
Yuen reconnaît toutefois qu’il n’aura pas le dernier mot. Les voisins pouvaient toujours faire appel de sa décision devant la Commission d’examen du développement au complet.
De tels appels restent un problème majeur pour les constructeurs comme Jason Webster, coprésident et propriétaire de Huntington Homes. Dans les communautés de tout l’État, les gens proposent de nouvelles maisons autorisées par le zonage et approuvées par les conseils ou les administrateurs de zonage, mais font ensuite l’objet d’un appel de la part des voisins.
« L’une des raisons pour lesquelles nous sommes confrontés au problème actuel est qu’il y a trop d’opinions et de sièges autour de la table pour ce qui se passe sur les propriétés des autres », a déclaré Webster.
Huntington Homes fabrique des logements modulaires modernes dans une installation caverneuse à East Montpellier. Il peut y assembler des sections d’une maison en quelques jours et les assembler sur un site distant en quelques heures, a déclaré Webster.
Son entreprise est sur le point de bénéficier du programme 802 Homes car, par souci de réduction des coûts, les maisons conçues pourraient être construites en grande partie hors site dans une usine comme la sienne.
Il aimerait voir le droit de faire appel des voisins entièrement éliminé pour les maisons qui respectent les règles de zonage. « Si le zonage l’autorise, alors cela devrait l’être », a déclaré Webster.
C’est quelque chose que le groupe de défense du logement, Let’s Build Homes, défend avec acharnement.
Miro Weinberger, ancien maire de Burlington et président exécutif du groupe, affirme que le système d’autorisation de logement de l’État est défaillant. Les appels peuvent bloquer des projets pendant des années. Même la menace d’un appel permet aux voisins d’obtenir des concessions coûteuses auprès des constructeurs, a déclaré Weinberger, ancien promoteur immobilier.
Son groupe a proposé quelque chose appelé zones ROOT, qui signifie Residential Opportunity Overlay for Towns. L’idée est que l’État crée un modèle de « Code du Vermont » que les villes pourraient adopter pour remplacer leur processus discrétionnaire d’approbation des résidences dans les zones où elles souhaitent de nouveaux logements.
Les appels aux projets de logements deviendraient plus difficiles dans ces zones, car les critères de développement subjectifs seraient remplacés par des règles objectives, a déclaré Weinberger. Les villes et villages peuvent adopter de telles règles dès maintenant, mais Let’s Build Homes a demandé aux législateurs d’en explorer une version à l’échelle de l’État. Les législateurs ont adopté un projet de loi ordonnant une étude sur cette idée, qui est attendue d’ici le 15 janvier 2027.
« Nous espérons que cela nous permettra de revenir l’année prochaine pour une action contraignante au sein de la législature », a déclaré Weinberger. ➆
La version imprimée originale de cet article était intitulée « Aucun architecte requis | Pour construire plus de maisons, le Vermont rédige 10 plans pré-approuvés qui seront gratuits à emporter ».
