Une entreprise de West Vancouver a été condamnée à rembourser le dépôt d’un million de dollars d’un acheteur après avoir échoué à terminer la construction de la propriété à temps.
Selon une décision de la Cour suprême de la Colombie-Britannique rendue la semaine dernière et publiée en ligne lundi, Zihao Yan – également connu sous le nom de Tony Yan – a conclu un contrat avec Benbow Residences Inc. en 2018 pour acheter une maison sur Benbow Road, dans le quartier de Westmount, pour 5,38 millions de dollars.
Aux termes de l’accord, indique la décision du tribunal, Yan prendrait possession de la propriété le 15 novembre 2018 et la date de clôture de la transaction serait le 30 octobre 2019.
Avant la date de clôture, Benbow Residences devait achever la construction de la maison – y compris remédier à 43 « déficiences » identifiées après une inspection – et fournir un permis d’occupation.
Yan en a pris possession comme prévu en novembre 2018, les travaux étant en cours, selon la décision. Il a passé décembre 2018 et janvier 2019 en Chine, espérant qu’il reviendrait pour trouver les lacunes corrigées et la construction terminée.
« Lorsque M. Yan est revenu de Chine, non seulement de nombreuses lacunes n’étaient pas corrigées, mais la propriété était dans un état de bouleversement », peut-on lire dans la décision de la juge de la Cour suprême de la Colombie-Britannique, Sandra M. Sukstorf.
«Par exemple, l’allée a été creusée et était inutilisable, il n’y avait pas de chaudière en état de marche pour chauffer la piscine et le spa, les commandes intelligentes de la maison ne fonctionnaient pas, le système de sécurité ne fonctionnait pas et les portes-fenêtres ne fermaient pas. «.
«Une situation similaire s’est poursuivie jusqu’à fin octobre 2019», note la décision.
Néanmoins, Yan a continué à se préparer à finaliser l’achat, conformément à la décision de Sukstorf.
Il a obtenu une hypothèque de 2,7 millions de dollars et liquidé des investissements d’une valeur supplémentaire de 1,86 million de dollars à combiner avec son dépôt de 1 million de dollars et à tenir compte du prix d’achat.
Yan a également souscrit une assurance de biens et a demandé à ses avocats de « prendre les mesures nécessaires pour finaliser la transaction », selon la décision.
Alors que Yan était prêt à finaliser son achat, indique la décision, Benbow Residences ne l’était pas.
«L’avocat du défendeur chargé du transfert de propriété a initialement transmis au bureau (de l’avocat de Yan) un permis d’occupation pour une propriété entièrement différente», indique la décision.
«Lorsque cela a été porté à leur attention, l’avocat du défendeur chargé du transfert de propriété a alors suggéré que le bon permis d’occupation devait déjà avoir été fourni. La preuve a confirmé que le défendeur n’avait pas obtenu de permis d’occupation à la date de clôture et n’en obtiendrait un qu’en septembre. . 17 2020, soit environ 10 mois après la date d’achèvement.»
Le prévenu a cessé de répondre
Lorsque la transaction n’a pas été finalisée comme prévu, l’avocat de Yan a envoyé une lettre à Benbow Residences informant l’entreprise qu’elle avait violé une condition fondamentale du contrat et a demandé la restitution de la caution de Yan, selon la décision du tribunal.
Benbow Residences n’a pas restitué la caution, alors Yan a intenté une action en justice.
Phil Garrow, président et directeur de la société, a déposé une réponse au procès et une demande reconventionnelle alléguant que c’était Yan, et non Benbow Residences, qui avait répudié le contrat.
La décision indique que Garrow a d’abord correspondu avec les avocats de Yan et participé au processus judiciaire, mais a ensuite cessé de communiquer et n’a pas participé au procès.
Sukstorf a déterminé que le procès devait se poursuivre en l’absence de l’accusé, notant que Garrow et sa société étaient au courant de la date du procès et de leurs obligations, et avaient démontré, par leur non-respect antérieur, leur incapacité à « s’engager de manière significative dans le litige ».
«Si le défendeur cherche ultérieurement à annuler le jugement, il devra fournir une explication convaincante de son absence et démontrer que son comportement antérieur n’indiquait pas une intention d’abandonner sa défense», indique la décision.
Sukstorf n’a eu aucune difficulté à conclure que Yan était « prêt, disposé et capable » de finaliser son achat, et que Garrow and Benbow Residences avait « répudié » le contrat.
Compte tenu de cela, Yan était en droit d’accepter la répudiation du contrat par l’entreprise et d’exiger le remboursement de son dépôt de 1 million de dollars. Le juge lui a accordé ce montant.
Elle a également accordé à Yan des dépens spéciaux, citant le non-respect répété par Garrow et Benbow Properties des « ordonnances du tribunal et des obligations procédurales ».
Sukstorf a énuméré cinq demandes de divulgation de documents que le défendeur a « ignorées », ainsi que deux ordonnances émises par d’autres juges auxquelles la société « ne s’est pas conformée ».
«À mon avis, le non-respect répété par l’accusé de se conformer aux ordonnances du tribunal, malgré des instructions claires et de multiples opportunités de le faire, démontre un mépris constant de l’autorité du tribunal qui mérite d’être réprimandé», peut-on lire dans la décision de Sukstorf.
« Ce comportement a non seulement porté préjudice à M. Yan, mais a également alourdi le système judiciaire en nécessitant des interventions judiciaires répétées pour faire respecter les exigences procédurales fondamentales. »
Le montant que Yan aura le droit de récupérer au titre des frais spéciaux reste à déterminer, selon la décision.
Il semble notamment que la société ait été dissoute. Une entreprise appelée Benbow Residences Inc. fait partie d’une liste de centaines d’entreprises qui ont été dissoutes le 3 juillet 2023, selon un document publié par le ministère des Services aux citoyens de la Colombie-Britannique.
«En cas de difficulté à récupérer le million de dollars, M. Yan peut demander toute réparation supplémentaire nécessaire en avisant le défendeur», conclut la décision de Sukstorf.
