Tous les renouvellements hypothécaires ne sont pas créés égaux

Des millions de Canadiens renouvelleront leurs hypothèques en 2025, dont beaucoup se rendront à faibles taux historiques garantis pendant la pandémie. Cette transition déclenchera un choc de renouvellement de renouvellement pour de nombreux Canadiens, car les taux ont doublé depuis 2020. Cependant, les propriétaires ont un avantage significatif en tant que grandes banques et prêteurs non bancaires rivalisent de manière agressive pour les renouvellements hypothécaires au Canada. Les taux hypothécaires prévus pour changer et les prêteurs offrant des taux de renouvellement promotionnels, voici comment obtenir le meilleur accord hypothécaire et protéger votre budget.

La Banque du Canada (BOC) vient de réduire son taux de politique clé de 25 points de base (0,25%) à 3%, répondant au ralentissement de la croissance économique et à une incertitude croissante sur la possibilité de tarifs américains. Avec le taux de prêt principal de 5,20%, cette décision signale que de nouvelles baisses de taux d’intérêt pourraient être en cours, réduisant les taux hypothécaires variables au Canada au cours des prochains mois.

Ce que cela signifie pour votre hypothèque:

• De nouveaux taux hypothécaires variables peuvent baisser davantage en cas de baisse de taux supplémentaire.

• Les taux hypothécaires fixes pourraient diminuer à mesure que les rendements obligataires s’affaiblissent à la suite de la décision du BOC, bien que les taux fixes canadiens aient tendance à suivre la direction des rendements obligataires américains.

• Alors que la banque continue de réduire le taux de politique du Canada, les hypothèques variables existantes (VRM) verront leurs paiements s’accélérer, tandis que les hypothèques ajustées (ARM) verront des paiements mensuels inférieurs.

Si le BOC poursuit sa voie de réduction des taux, les emprunteurs canadiens pourraient voir des versements hypothécaires plus bas et de meilleurs taux de renouvellement hypothécaire d’ici la mi-2025.

Pourquoi 2025 est une année unique pour les renouvellements hypothécaires

Plus de 1,2 million d’hypothèques, d’une valeur de près de 590 milliards de dollars, sont dus pour le renouvellement au Canada. C’est la moitié de tous les hypothèques du pays, selon CMHC, lorsque la plupart des emprunteurs ont initialement obtenu des taux entre 1% et 2,5%. Aujourd’hui, les taux hypothécaires canadiens oscillent entre 4% et 6%, provoquant des problèmes d’abordabilité majeurs. Malgré cela, les prêteurs rivalisent farouchement pour les renouvellements afin que les propriétaires puissent explorer plusieurs options pour négocier de meilleurs taux hypothécaires.

Que font les prêteurs pour garder les emprunteurs?

1. Big Banks: défensif mais compétitif

Les Big Six Banks (RBC, TD, BMO, Scotiabank, CIBC et National Bank) contrôlent 75% du marché hypothécaire du Canada. Mais avec des taux hypothécaires plus élevés ayant un impact sur l’abordabilité, les banques tentent de conserver les emprunteurs par:

• Offres de correspondance de taux pour les clients fidèles.

• Les lignes de crédit de capitaux propres à domicile (HELOC), les cartes de crédit et les services bancaires pour inciter les renouvellements.

• L’élargissement des services hypothécaires numériques pour rendre le renouvellement plus pratique.

2. Nesto: le prêteur numérique perturbant le marché

Alors que les grandes banques défendent leur gazon, Nesto est devenu le plus grand prêteur numérique au Canada. Après avoir acquis le groupe CMLS en juin 2024, Nesto détient désormais plus de 60 milliards de dollars en hypothèques, ce qui en fait un concurrent direct des banques.

• Tarifs inférieurs à ceux des grandes banques: Selon Damien Charbonneau, co-fondateur et chef de l’exploitation de Nesto, la société offre des taux d’intérêt de 10 à 40 points de base en dessous des banques, offrant aux propriétaires d’économies importantes sur leur renouvellement.

• Plus de changements d’emprunteurs: 50% des origines hypothécaires de Nesto en 2024 provenaient de renouvellements, contre 43% en 2022.

• Une éloignement des banques: plus de 80% des renouvellements hypothécaires à Nesto ont été transférés des grandes banques, prouvant que davantage de Canadiens choisissent des solutions hypothécaires transparentes et numériques et trouvent un taux inférieur sans marchandage.

Combien pouvez-vous économiser avec un taux inférieur?

Même une réduction de 40 points (0,40%) des taux hypothécaires peut permettre aux propriétaires de faire des milliers de dollars sur une durée hypothécaire. Cependant, à ce jour, les tarifs de Nesto sont, en moyenne, plus de 40 points de base inférieurs à ceux offerts par les Six Big Banks.

Par exemple, sur la base du taux variable moyen du mois dernier, une hypothèque de 500 000 $ à 4,40% de NESTO, contre 5,08% des Big Six Banks pourrait permettre à un emprunteur de plus de 11 700 $ en intérêts sur cinq ans. C’est un avantage de 68 points (0,68%). Sur une hypothèque de 100 000 $ avec une amortissement de 25 ans, le paiement mensuel de Nesto de 550,17 $ serait de 39,09 $ en baisse par mois, ce qui a augmenté jusqu’à 2 345,40 $ en économie d’intérêts tout en remboursant 983,07 $ supplémentaires à la durée.

De même, avec des taux fixes, une hypothèque de 500 000 $ à 4,14% de NESTO contre 5,02% par rapport aux Six Big Six pourrait économiser plus de 14 700 $ en intérêt sur cinq ans, une différence de 88 points de base (0,88%). Sur une hypothèque de 100 000 $, le paiement mensuel de NESTO de 533,64 $ serait de 49,11 $ de baisse, ce qui équivaut à 2 946 $ d’intérêts tout en permettant aux emprunteurs de rembourser 1 270,79 $ supplémentaires en principal.

C’est pourquoi il est essentiel de comparer les taux de renouvellement hypothécaire en 2025. Le shopping assure que vous ne payez pas trop et vous permet de profiter des taux inférieurs, ce qui peut réduire considérablement vos paiements mensuels et les coûts d’emprunt totaux.

Comment obtenir le meilleur taux de renouvellement hypothécaire en 2025

1. Commencez à magasiner tôt

La plupart des prêteurs permettent des taux de 120 jours avant le renouvellement. Avec Nesto, vous pouvez détenir des taux jusqu’à 150 jours. Verrouillez un taux bas tôt pour éviter les surprises.

2. Comparez vos options

N’acceptez jamais la première offre de renouvellement de votre banque. Au lieu de cela, comparez les taux de:

3. Corporale vs variable: quelle stratégie hypothécaire fonctionne le mieux?

• Les taux hypothécaires fixes offrent actuellement de la stabilité et de la prévisibilité.

• Les taux hypothécaires variables pourraient chuter davantage avec des baisses de taux BOC.

• Les prêts hypothécaires réglables offrent l’avantage des paiements inférieurs, tandis que les hypothèques variables ont des paiements fixes pendant toute leur durée.

Si vous décidez entre fixe vs variable en fonction des taux seuls, ils sont tous deux très similaires après le taux le plus récent réduit par la Banque du Canada. Cependant, une fois que vous êtes verrouillé dans une hypothèque fixe, vous paierez une pénalité pour la casser. Des hypothèques variables comportent un certain risque, mais peuvent potentiellement vous sauver au cours des deux premières années d’un mandat de 5 ans. Si vous avez de la place pour l’augmentation du paiement si l’inflation redoute et que le BOC augmente les taux d’intérêt, alors optez pour la variable. Si vous êtes opposé au risque et que vous préférez payer un peu plus mais que vous avez une tranquillité d’esprit, alors un taux fixe pourrait convenir.

4. Tirer les incitations aux prêts

• Demandez aux banques de faire correspondre les taux inférieurs de Nesto.

• Certains prêteurs proposent des offres de cashback pour réduire les coûts de renouvellement initiaux.

• Les nouvelles exemptions de test de contrainte permettent à certains emprunteurs de changer de prêteurs sans se remettre.

Comment une guerre commerciale potentielle des États-Unis pourrait avoir un impact sur votre hypothèque

Un tarif de 25% sur les exportations canadiennes pourrait déclencher une incertitude économique, affaiblir le dollar canadien et ralentir le marché du logement. Si cela se produit:

Faire en sorte que les prêteurs rivalisent pour vous

Le grand renouvellement hypothécaire en 2025 présente une rare opportunité de négocier de meilleures conditions hypothécaires. Que vous restiez avec votre banque ou votre commutateur, les propriétaires ont plus de pouvoir que jamais pour garantir les taux hypothécaires les plus bas.

Nesto ouvre la voie avec les taux de renouvellement hypothécaire 40 points de base ou plus inférieurs aux grandes banques, aidant les Canadiens à sauver des milliers de personnes sur leurs hypothèques.

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