L’organisme de réglementation provincial chargé de surveiller le secteur immobilier de la Colombie-Britannique a ordonné à une ancienne agente immobilière de payer 130 000 $ et a annulé sa licence après avoir déterminé qu’elle avait commis diverses fautes professionnelles.
Rashin Rohani a rendu sa licence en décembre 2023, mais le chef des audiences de la BC Financial Services Authority, Andrew Pendray, a déterminé qu’elle devait néanmoins être annulée afin de signaler aux autres titulaires de licence que la « participation répétée à des stratagèmes trompeurs » entraînera une sanction « importante ».
Il lui a également ordonné de payer une pénalité administrative de 40 000 $ et des frais d’exécution de 90 000 $. Pendray a expliqué les raisons de ces pénalités dans une décision de sanction rendue le 17 mai. La décision a été publiée sur le site Web de la BCFSA mercredi.
Les fautes de Rohani se sont produites sur une période de plusieurs années et se sont manifestées sous deux formes distinctes, selon la décision.
Pendray a découvert qu’elle avait soumis des demandes de prêt hypothécaire pour cinq propriétés différentes qu’elle possédait ou qu’elle était en train d’acheter, en fournissant des informations de revenus falsifiées pour chacune d’elles.
Chacune de ces demandes a été présentée par l’intermédiaire d’une personne désignée dans la décision comme « Individu 1 » en tant que courtier en hypothèques. L’Individu 1 n’était pas un courtier en hypothèques agréé et – dans les demandes ultérieures – Rohani savait ou aurait dû savoir qu’il en était ainsi, selon la décision.
Tout cela constitue une « conduite inconvenante » au sens de la Loi sur les services immobiliers de la Colombie-Britannique, a conclu Pendray.
Par ailleurs, Rohani a également recommandé six clients à l’individu 1 alors qu’elle savait ou aurait dû savoir qu’il n’était pas un courtier hypothécaire agréé, et elle a reçu ou s’attendait à recevoir une commission de recommandation de l’individu 1 pour ce faire, selon la décision. Rohani n’a pas révélé cet intérêt financier dans les recommandations à ses clients.
Pendray a estimé que tout cela constituait une faute professionnelle au sens de la loi.
Un stratagème « trompeur »
Les sanctions que le chef des audiences a choisi d’imposer pour ce comportement étaient moins sévères que celles demandées par la BCFSA dans cette affaire, mais plus importantes que celles auxquelles Rohani a soutenu qu’elle devrait faire face.
Rohani a fait valoir que la sanction appropriée pour sa conduite serait une suspension de permis de six mois ou une sanction disciplinaire de 15 000 $, plus 20 000 $ en frais d’application de la loi.
De son côté, la BCFSA a demandé à Pendray d’annuler la licence de Rohani et d’imposer une sanction disciplinaire de 100 000 $ ainsi que plus de 116 000 $ en frais d’application de la loi.
La décision finale de Pendray d’annuler la licence et d’imposer des pénalités et des dépenses totalisant 130 000 $ reflétait son évaluation de la gravité de la faute de Rohani.
Contrairement à d’autres cas mentionnés par les parties dans leurs observations, la mauvaise conduite de Rohani ne se limitait pas à une seule transaction impliquant des documents falsifiés ou à une série de telles transactions sur une brève période, selon la décision.
« En fait, dans ce cas précis, Mme Rohani a choisi à plusieurs reprises, au cours d’un certain nombre d’années, de participer personnellement à un stratagème de demande de prêt hypothécaire trompeur pour son propre bénéfice et, par la suite, a fait en sorte que ses clients participent au même stratagème de demande de prêt hypothécaire trompeur », peut-on lire dans la décision.
Pendray a également noté que, bien que Rohani ait été titulaire d’une licence pendant « une période de temps significative », elle n’avait réalisé qu’une petite poignée de transactions, selon les dossiers de sa maison de courtage.
Selon la décision, sa maison de courtage n’a enregistré des gains pour elle que six transactions entre décembre 2015 et février 2020. Parmi ces six transactions, quatre ont été jugées comme impliquant une mauvaise conduite ou une conduite inconvenante.
« En résumé, la participation minimale de Mme Rohani au secteur de l’immobilier en tant que titulaire de licence a, pour la majeure partie de cette participation minimale, impliqué une conduite inconvenante impliquant des pratiques trompeuses et une faute professionnelle », peut-on lire dans la décision.
Selon la décision, Rohani doit payer la sanction disciplinaire de 40 000 $ dans les 90 jours suivant la date à laquelle elle a été émise.
