Propriétés riveraines vendues il y a cinq ans pour 1,3 M$ ; Le CAO Tom Vair présente un plan qui impliquerait la démolition de l’ancien hôpital général et la rénovation du bâtiment rénal
Italo Ferrari devrait avoir le sourire jusqu’aux oreilles la semaine prochaine si le conseil municipal approuve un projet d’achat de 4,75 millions de dollars pour l’ancien site de l’hôpital.
Ferrari est directeur général et visage public de Leisure Meadows Community Living Inc., qui a acheté les anciens sites des hôpitaux General et Plummer sur la rue Queen Est pour 1,3 million de dollars en 2019, promettant de réaménager les propriétés riveraines en copropriétés et en établissement de soins de longue durée. .
Cela n’est jamais arrivé.
Après cinq années de batailles juridiques frustrantes pour tenter de sécuriser et d’entretenir correctement la propriété, Tom Vair, le directeur administratif de la ville, souhaite maintenant que la ville achète les anciens sites de l’hôpital de la région de Sault, situés au 995 et au 941, rue Queen Est.
Selon un accord négocié qui sera présenté lors d’une réunion du conseil municipal mardi, Leisure Meadows et 1667271 Ontario Inc. recevraient 4,75 millions de dollars pour les propriétés.
1667271 Ontario Inc. est liée à Mike Anobile, qui est également président de Leisure Meadows.
En 2013, Groupe TVM a acheté les propriétés (dont 10 Lucy Terrace) pour 65 000 $.
Municipal Property Assessment Corp. évalue l’ancien bâtiment de l’Hôpital général à 199 000 $ et le bâtiment Renal à 609 000 $.
Voici comment Vair présentera les objectifs de l’accord lors de la réunion du conseil de mardi :
- il réaménagera deux propriétés délabrées sur le front de mer de la communauté (grâce à la démolition de l’ancien site de l’Hôpital général et à la rénovation de l’ancien bâtiment Renal)
- il permettra le développement de nouvelles unités résidentielles dans la communauté nécessaires pour répondre aux besoins en matière de logement et pour atteindre les objectifs provinciaux en matière de logement.
- cela stimulera de nouveaux développements qui généreront une évaluation supplémentaire et augmenteront les recettes fiscales de la ville.
- cela réduira le temps et les dépenses du personnel liés aux violations des normes de propriété ainsi que les frais juridiques associés à ces violations.
Selon l’accord proposé, la Ville acquerrait la propriété de l’ancien bâtiment de l’Hôpital général, de l’ancien bâtiment Renal, ainsi que des terrains situés le long du secteur riverain.
Vair affirme qu’une démolition complète, y compris les fondations et la réduction, coûterait entre 4,5 et 4,7 millions de dollars.
«Grâce à des discussions avec plusieurs entreprises de démolition, il pourrait y avoir une opportunité de conclure un accord négocié selon lequel les services de démolition seraient fournis à un coût réduit en échange d’une partie du terrain», a déclaré Vair dans un rapport préparé pour le maire Shoemaker et les conseillers municipaux.
Le maire décrit le projet d’achat comme « un grand pas en avant ».
«Je pense qu’il est important de noter que la municipalité n’a jamais été propriétaire de ce bâtiment», a déclaré Shoemaker. SooAujourd’hui.
« Nous sommes souvent accusés de l’avoir vendu pour 65 000 $ au départ. Je pense qu’il est essentiel de noter que l’Hôpital de la région de Sault était essentiellement propriétaire de la propriété et qu’elle a été vendue.
«Pendant un moment là-bas, ça semblait positif. Je veux dire, l’hôpital Plummer a été réaménagé. Il semblait qu’il pourrait y avoir une certaine activité sur le reste des sites.
«Mais à mesure que les choses s’éternisaient, empiraient, se dégradaient à tel point qu’il fallait ériger une clôture en fil de fer barbelé autour de la propriété, il est devenu évident que la municipalité devait intervenir et faire quelque chose, ou la situation actuelle allait simplement continuer pendant la prochaine décennie ou plus», a déclaré Shoemaker.
«Nous essayons d’être les moteurs du réaménagement de cette propriété. Nous avons négocié ce que nous pensons pouvoir récupérer dans un court laps de temps.
« Sur un taux de rendement moyen, le scénario prévoyait que notre investissement serait remboursé dans un délai d’une décennie. Dans le meilleur des cas, c’était dans un délai d’un an ou deux après le réaménagement.
«Nous sommes donc convaincus que nous faisons la chose la plus responsable financièrement possible pour la communauté», a déclaré Shoemaker.
Voici comment le personnel municipal estime que les contribuables seraient mieux servis en achetant l’ancien hôpital :
Analyse
Le personnel a terminé l’analyse du potentiel de ce site pour accueillir des unités résidentielles supplémentaires et générer des recettes fiscales.
On estime que le site a le potentiel d’héberger entre 140 et 422 unités résidentielles sur la base de scénarios de densité moyenne et élevée.
La part municipale annuelle des recettes fiscales pour ce nombre d’unités dépendra de la subvention équivalente à l’augmentation fiscale utilisée ainsi que du nombre d’unités abordables construites.
Sur 20 ans, dans un scénario de forte densité, les recettes fiscales supplémentaires totales (en supposant une augmentation annuelle moyenne des impôts de 2 %) varieraient entre 3,6 millions de dollars et 20,9 millions de dollars, selon le nombre de logements abordables construits.
Le scénario de densité moyenne générerait entre 1,2 et 6,9 millions de dollars.
D’après l’expérience actuelle, le personnel estime que le scénario avec 30 pour cent d’unités abordables serait probablement le plus grand nombre d’unités abordables pour un nouveau développement sur cette propriété.
Dans le scénario de densité élevée, cela se traduit par 15,3 millions de dollars sur vingt ans avec une augmentation annuelle moyenne des impôts de 2 pour cent.
Le scénario de densité moyenne générerait 5 M$ sur cette même période.
Le personnel estime que cette propriété est plus susceptible de connaître un développement à haute densité qu’un développement à densité moyenne, mais fournit les chiffres de densité moyenne à titre d’estimation prudente des revenus potentiels.
Intérêt du marché
La sensibilisation menée pour évaluer l’intérêt pour le terrain et l’ancien bâtiment Renal a confirmé qu’il existe un intérêt sérieux pour l’acquisition et le développement futur de la propriété.
Sur la base de ces conversations, le personnel a un degré élevé de confiance dans la capacité de la ville de vendre la propriété dans un avenir immédiat.
Il convient de noter que lors de ces discussions avec les parties intéressées, il a été clairement indiqué qu’un processus d’appel d’offres concurrentiel serait entrepris si la ville acquérait la propriété.
Produit potentiel de la vente
On estime de manière prudente que la ville générerait entre 2,3 et 2,5 millions de dollars grâce à la vente de ces propriétés.
Il s’agit d’une estimation prudente et le processus de demande de propositions peut générer des revenus de vente supplémentaires.
Si les propriétés génèrent 2,5 millions de dollars, la ville investirait alors dans la propriété pour 2,25 millions de dollars à la fin du processus de demande de propositions.
En fonction de la densité du développement et du nombre d’unités abordables (avec une subvention équivalente à l’augmentation fiscale anticipée), l’investissement de la ville serait remboursé dans environ une décennie dans le scénario à haute densité comportant 30 pour cent d’unités abordables.
Sur 20 ans, le personnel estime que l’évaluation générée sera d’au moins 5 millions de dollars à 15,3 millions de dollars (sur la base de scénarios de densité moyenne ou élevée avec 30 pour cent de logements abordables et une augmentation annuelle moyenne des taxes de 2 pour cent).
L’utilisation de la réserve pour éventualités de la ville est recommandée comme voie prudente pour l’investissement.
La ville a mis de côté les fonds excédentaires de l’année d’exploitation 2023 dans une réserve pour imprévus.
Le surplus déposé dans la réserve pour éventualités s’élève à 6 291 333 $.
À ce jour, la ville a alloué 505 000 $ de ces fonds au YMCA, laissant 5 786 333 $.
La Ville dispose donc de fonds suffisants dans la réserve pour éventualités pour couvrir les coûts d’acquisition de la propriété.
