Les décideurs politiques du Vermont ont passé des années à tenter de s’attaquer à la crise du logement dans l’État sous plusieurs angles. Mais une idée domine désormais la conversation : construire plus de logements. L’augmentation de l’offre, pense-t-on, devrait contribuer à faire baisser les prix.
Mais une nouvelle étude sur les ventes de maisons à Burlington réalisée par des chercheurs de l’Université du Vermont suggère que cette approche pourrait ne pas fonctionner. Sur le marché actuel, il ne faut pas beaucoup d’investisseurs pour faire monter les prix, surtout lorsqu’ils disposent de liquidités.
L’étude, réalisée par l’économiste et professeur adjoint de l’UVM Joe Ament et le doctorant Chris McElroy, a analysé plus de 4 000 ventes de maisons unifamiliales et bifamiliales à Burlington entre 2003 et 2023, en s’appuyant sur des documents accessibles au public pour examiner ce qui entraîne la hausse des prix des logements. McElroy et l’assistant de recherche Will Jones ont parcouru à la main des milliers de documents de clôture.
Au cours de la période d’étude, le prix moyen des maisons à Burlington est passé d’environ 188 000 $ en 2003 à près de 500 000 $ en 2023, avec les plus fortes augmentations de ces dernières années. Selon les chercheurs, l’activité des investisseurs et d’autres pressions du côté de la demande ont davantage contribué à cette augmentation que le manque d’offre de logements.
L’étude, intitulée « Ce n’est pas une question d’offre », a identifié 144 achats de maisons par des investisseurs, passant de seulement trois en 2003 à environ une douzaine (soit 12 % des ventes totales) en 2023. Les chercheurs ont suivi les achats effectués par les SARL et les sociétés, des proxys courants pour les investisseurs qui sous-estiment probablement le total, puisque certains investisseurs achètent des propriétés sous leur propre nom, a déclaré Ament.
Dans les modèles de l’étude, chaque investisseur supplémentaire sur le marché était associé à une augmentation d’environ 10 480 $ du prix global des maisons, atteignant plus de 13 000 $ lorsque des mises de fonds plus importantes étaient prises en compte.
L’accès des investisseurs aux liquidités est un élément clé de la hausse des prix. Environ un tiers des achats des investisseurs dans l’étude ont été effectués entièrement en espèces, et de nombreux autres impliquaient des mises de fonds importantes, couvrant souvent 40 à 50 pour cent du prix d’une maison. Cela, à son tour, fait augmenter les acomptes sur le marché alors que d’autres acheteurs se font concurrence. Parmi les non-investisseurs, les acomptes ont plus que doublé au cours des deux dernières décennies, et la majorité des acheteurs versent désormais plus de 20 % – une tendance qui était autrefois beaucoup plus courante parmi les investisseurs.
Les achats effectués au comptant à Burlington ont également augmenté, représentant près d’un quart des ventes ces dernières années.
La curiosité d’Ament pour les acomptes a déclenché l’étude. En 2020, après que sa famille ait fait une surenchère sur une maison unifamiliale à Burlington, il a commencé à examiner de plus près les récentes ventes de maisons dans la ville. À l’aide de documents publics tels que les demandes de prêts hypothécaires, il a effectué une poignée de transactions et estimé les acomptes en comparant les prix de vente aux chiffres des prêts hypothécaires. Beaucoup impliquaient de grosses sommes d’argent liquide.
Lorsqu’Ament et son équipe ont rassemblé un ensemble de données complet, la tendance s’est maintenue. L’activité des investisseurs et les mises de fonds importantes étaient étroitement liées à la hausse des prix des logements dans les modèles de l’étude. Et comme de plus en plus d’acheteurs comptaient sur les espèces ou sur des paiements initiaux importants, les taux d’intérêt – un outil traditionnel pour refroidir les marchés immobiliers – semblaient avoir moins d’influence.
Rien ne prouve que construire davantage de logements ferait baisser les prix. C’est tout le contraire.
Joe Ament
« Rien ne prouve que construire davantage de logements ferait baisser les prix », a déclaré Ament. « C’est tout le contraire. »
Selon lui, les résultats suggèrent que les politiques doivent répondre à la demande, y compris à l’activité des investisseurs, parallèlement à l’offre. Mais les propositions visant à freiner l’activité des investisseurs – tant au niveau fédéral qu’au niveau des États – ont tendance à cibler les grands investisseurs institutionnels, comme ceux qui achètent des maisons de classe moyenne dans les États de la Sunbelt, et non les petits acheteurs qui influencent le marché de Burlington.
Lors de cette session législative, la représentante Emilie Krasnow (Démocrate-South Burlington) a présenté un projet de loi visant à ralentir le pouvoir d’achat des grands investisseurs immobiliers bénéficiant d’un soutien financier important. La proposition ciblait les investisseurs institutionnels qui possèdent au moins 10 propriétés et sont soutenus par 300 millions de dollars ou plus d’actifs.
Inspiré de la législation de l’État de New York, le projet de loi aurait obligé certains investisseurs à attendre 90 jours à partir du moment où une maison arrive sur le marché avant d’acheter des maisons unifamiliales ou bifamiliales, donnant ainsi aux acheteurs locaux plus de temps pour rivaliser.
Le projet de loi n’a pas avancé. Krasnow a déclaré qu’il avait été conçu pour devancer les tendances observées ailleurs dans le pays.
« Je ne pense pas que les gens devraient rivaliser avec les plus grandes entreprises capables de conquérir des quartiers (avec) des offres entièrement en espèces et ne pas donner une opportunité aux gens de ma génération », a déclaré le législateur millénaire.
À Burlington, l’étude d’Ament suggère que l’activité des investisseurs, même à une échelle beaucoup plus petite, façonne déjà les prix. Selon ses estimations, retirer un seul investisseur du marché aurait à peu près le même effet que l’ajout de huit logements.
Dans ces conditions, pourquoi se concentrer autant sur la construction ?
L’hypothèse selon laquelle une offre accrue ferait baisser les prix vient d’un modèle économique de base qui traite les biens comme des produits interchangeables, a déclaré Ament. Le logement, dit-il, ne se comporte pas de cette façon. Il s’agit à la fois d’une nécessité et d’un investissement, façonné par des terres limitées, la dynamique de la population et d’autres forces – ce que son article, actuellement disponible en ligne sur le Social Science Research Network, décrit comme « une adaptation réticente à un modèle de marché ».
« Le modèle de l’offre et de la demande, soi-disant simple, n’est pas simple », a-t-il déclaré. « Il y a des hypothèses qui ne s’appliquent pas au logement. Et il y a des dynamiques de pouvoir qui doivent être prises en compte. »
Cela ne veut pas dire que construire davantage de logements n’a aucun impact sur les prix. Mais l’impact dépend de la quantité et du type de logements construits, a déclaré Ament. Dans un marché à forte demande, de petites augmentations de l’offre peuvent être rapidement absorbées. Et l’ajout de logements haut de gamme ne contribuera peut-être pas à améliorer l’abordabilité par rapport à la construction d’unités à prix plus modéré. Dans le même temps, a-t-il souligné, les investisseurs pourraient jouer un rôle clé dans le financement et le développement de logements locatifs, en particulier dans les grands projets d’appartements, que son étude n’a pas examinés.
Pour Ament, construire des logements à Burlington se résume à ceci : « Si nous voulons en faire plus, nous devons nous demander : de quel type ? Et à qui appartiendra-t-il ? »
La version imprimée originale de cet article était intitulée « Le dilemme de la construction : une étude de l’UVM indique que la construction de davantage de maisons à Burlington ne réduira pas les coûts, car les investisseurs et les acheteurs disposant de liquidités se disputent ce qui est construit ».
