Un agent immobilier de la Colombie-Britannique a manipulé une cliente avec laquelle il entretenait une relation personnelle étroite pour lui vendre sa maison, a constaté l’organisme provincial de réglementation de l’immobilier, dans une décision qualifiant l’inconduite de « prédatrice ».
La BC Financial Services Authority a publié la semaine dernière sur son site Web ses conclusions concernant la mauvaise conduite d’Ismail Jamal Jinnah. Une décision distincte sur les sanctions auxquelles Jinnah devrait faire face pour sa mauvaise conduite sera rendue ultérieurement, une fois que les parties auront eu l’occasion de présenter d’autres observations.
L’agente d’audience de la BCFSA, Thelma O’Grady, a conclu dans sa décision de responsabilité que Jinnah avait commis diverses formes de faute professionnelle, notamment :
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Ne pas avoir divulgué la nature de la représentation qu’il fournissait;
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Ne pas prendre de mesures raisonnables pour éviter un conflit d’intérêts et ne pas divulguer le conflit à son client;
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Ne pas agir honnêtement, avec soin et compétence raisonnables et dans le meilleur intérêt de son client;
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Et en refusant ou en ne coopérant pas avec l’enquête du régulateur.
O’Grady a également constaté que Jinnah avait fait une déclaration fausse ou trompeuse dans un document requis et qu’il avait commis une « conduite inconvenante », telle que définie dans la loi sur les services immobiliers.
Ce qui s’est passé
Les conclusions découlent d’une paire de transactions facilitées par Jinnah en 2015, qui étaient les deux premières transactions de sa carrière en tant que titulaire d’une licence immobilière, selon la décision.
Les deux propriétaires concernés sont désignés tout au long de la décision par les termes « Individu 1 » et « Individu 2 ».
Jinnah a rencontré l’individu 1 via une application de rencontres en 2014 et a commencé une relation avec elle, dont la nature a été contestée lors de l’audience sur l’affaire.
L’individu 1 a déclaré à la BCFSA que la relation était romantique, Jinnah apportant régulièrement un dîner et une bouteille de vin ou de champagne et le couple discutant régulièrement et faisant des promenades et des promenades en voiture ensemble. La décision indique que l’individu 1 croyait qu’elle et Jinnah avaient une relation « petit ami/petite amie » qui a duré jusqu’en juillet 2018.
Bien que Jinnah ait reconnu avoir rencontré l’individu 1 sur un site de rencontres, avoir passé beaucoup de temps avec elle et lui avoir apporté de la nourriture et des cadeaux, il a nié qu’ils aient jamais eu une relation intime ou amoureuse, selon la décision.
L’individu 1 a déclaré à l’organisme de réglementation que Jinnah lui parlait fréquemment de vendre sa maison individuelle à Surrey. Elle a dit qu’elle n’était pas intéressée par cette idée, mais qu’elle s’est finalement laissée convaincre en juin 2015. C’est à ce moment-là que Jinnah a organisé une visite pour l’individu 2, qu’il avait déjà identifié comme un acheteur potentiel.
En fin de compte, l’individu 1 a vendu sa propriété à l’individu 2 pour 539 000 $ et a acheté la propriété de l’individu 2 – une maison de ville de Surrey – pour 320 000 $, selon la décision.
Jinnah a gagné plus de 39 000 $ sur ces transactions après avoir facturé des taux de commission supérieurs à la moyenne.
Crédibilité et fiabilité
Jinnah et l’individu 1 étaient en profond désaccord sur les faits de l’affaire lors de l’audience, laissant à O’Grady le soin d’évaluer leur crédibilité au moment de déterminer à qui croire le récit.
L’agent d’audience a préféré le témoignage de la personne 1, trouvant son témoignage « généralement cohérent » et sincère, et notant qu’elle avait répondu honnêtement lorsqu’elle ne se souvenait pas des informations.
Jinnah, en revanche, n’était pas crédible, selon la décision. Il a répondu aux questions « avec assurance » lors de l’enquête de la BCFSA et a rarement dit qu’il ne se souvenait pas au cours de son témoignage, jusqu’au moment où il a été contre-interrogé, où il a mis en cause sa mémoire lorsqu’il a été confronté à des preuves claires contredisant ses déclarations.
Il a également affirmé avoir reçu un diagnostic de démence en 2010 ou 2012, mais n’a fourni aucune preuve pour étayer ce diagnostic ou tout autre diagnostic, selon la décision.
« L’ampleur des témoignages faux et trompeurs de M. Jinnah ne peut être attribuée à des problèmes de mémoire », peut-on lire dans la décision. « M. Jinnah a choisi les faits dont il se souvient et ce sont des faits qui sont favorables à sa position. »
Dans cet esprit, O’Grady a conclu que Jinnah minimisait intentionnellement la proximité de sa relation personnelle avec l’individu 1. L’agent d’audience a noté que l’individu 1 s’était désabonné de l’application de rencontres peu de temps après avoir rencontré Jinnah, et a constaté que, que la relation soit ou non de nature romantique, il était clair que l’individu 1 la croyait.
« M. Jinnah et l’individu 1 n’étaient pas impliqués dans une transaction professionnelle sans lien de dépendance », peut-on lire dans la décision. « J’accepte le témoignage de l’individu 1 selon lequel elle s’est appuyée sur M. Jinnah et qu’elle lui a fait confiance pour agir dans son meilleur intérêt. »
Comportement « prédateur »
Selon la décision, Jinnah n’a pas agi dans l’intérêt supérieur de la personne 1. Au lieu de cela, il lui a facturé des frais excessifs pour des services dont elle ne voulait pas réellement et a omis de lui conseiller de demander un avis juridique indépendant ou de l’avertir qu’il n’était pas obligé d’agir dans son intérêt.
O’Grady a souligné que la relation personnelle des parties rendait la situation « unique ».
« S’il s’était agi de deux individus sans lien entre eux, le propriétaire aurait pu tout simplement cesser de parler au titulaire de permis qui fournissait des services immobiliers », peut-on lire dans sa décision.
« Cependant, dans cette situation, M. Jinnah a utilisé ses relations personnelles et la confiance que l’individu 1 avait en lui pour continuer à lui fournir des conseils immobiliers approfondis, à lui montrer des annonces et à lui montrer (la propriété de l’individu 2) dans le but de faire avancer son propre intérêt à réaliser une vente et à facturer des commissions à des taux supérieurs à ceux du marché, contre l’intérêt exprimé par l’individu 1 de ne pas vendre. »
La décision note également que Jinnah n’a pas reconnu sa relation personnelle étroite avec l’individu 1 jusqu’à ce qu’il soit confronté à ses relevés téléphoniques montrant de nombreux appels et SMS entre eux deux.
O’Grady a constaté que Jinnah avait délibérément mal décrit sa relation avec l’individu 1 dans le but de dissimuler le conflit d’intérêts dans lequel il se trouvait en la représentant.
Son comportement a « sapé la confiance dans le secteur immobilier » et l’a « discrédité », selon la décision.
« M. Jinnah a refusé d’accepter que l’individu 1 ne voulait pas vendre sa maison », peut-on lire. « Il a exercé des pressions sur elle et l’a manipulée pour qu’elle échange essentiellement sa propriété avec l’individu 2. M. Jinnah a profité de l’individu 1 qui, parce qu’elle était proche de lui et lui faisait confiance, était vulnérable. Ce type de comportement ne peut être qualifié que de prédateur. »
Dans un communiqué de presse accompagnant la décision sur le site Web de la BCFSA, Jonathan Vandall, vice-président de la conformité et de l’application de la loi de la BCFSA, a fait écho au choix des mots de l’agent d’audience.
« Faire pression sur un client ou le manipuler afin de vendre une propriété ou de gagner une commission plus élevée est une conduite qui est très loin des normes professionnelles que la BCFSA attend des titulaires de permis », a déclaré Vandal.
Jinnah a rendu sa licence d’agent immobilier en mars de cette année, selon la décision.
