Un juge de la Cour suprême de la Colombie-Britannique a statué sur une affaire qu’elle qualifie de « gâchis bizarre » dans une décision rendue plus tôt cette semaine.
La question en litige devant la juge Carla L. Forth était de savoir qui est le propriétaire légitime d’un duplex sur la 41e Avenue Est à Vancouver, qui fait l’objet de trois procédures de saisie distinctes et – à certains égards – concurrentes.
La propriété en question a été construite en 2015, selon BC Assessment. Il s’agit d’un duplex sur deux étages avec un total de quatre chambres et quatre salles de bains réparties dans les deux unités.
Sa valeur au 1er juillet 2023 est de 2 567 000 $.
Le propriétaire initial de la propriété est 1022724 BC Ltd., une société à numéro dirigée par Rajvir Singh Parmar.
La société – appelée « 1022 » tout au long de la décision de Forth – reste le propriétaire enregistré de la propriété, mais la décision indique clairement que la propriété aurait dû être transférée à un autre propriétaire en 2021.
À ce moment-là, indique la décision, le tribunal a rendu une « ordonnance de dévolution », qui stipulait que la propriété serait vendue à Madan Joshi pour 2 238 000 $.
La première saisie
L’ordonnance d’acquisition était le point culminant de la première procédure de saisie impliquant la propriété, initiée par Samra Enterprises Inc. et Colossal Fortune Holdings Ltd., qui détenaient la première hypothèque sur la propriété.
Le tribunal a accordé à Samra et Colossal une ordonnance de prise de possession de l’immeuble en mars 2019, avec une « période de rachat » de six mois pendant laquelle 1022 et Parmar pourraient rembourser l’hypothèque et éviter une vente de la propriété.
Lorsque cette période a expiré sans que la propriété ait été rachetée, le tribunal a accordé à Samra et Colossal la « conduite exclusive » de la vente de la propriété, selon la décision de Forth.
Joshi a signé un contrat d’achat et de vente avec Samra et Colossal en janvier 2021, et le tribunal a approuvé l’ordonnance d’acquisition pour la vente en mars de la même année.
L’ordonnance d’acquisition prévoyait que la vente serait finalisée le 7 avril, mais autorisait les parties à prolonger la date de finalisation de 14 jours si elles acceptaient de le faire.
La décision de Forth indique que c’est exactement ce qu’ils ont fait, citant un e-mail envoyé par Samra et l’avocat de Colossal à l’avocat de Joshi indiquant que la date d’achèvement avait été prolongée jusqu’au 21 avril.
Cependant, bien que la prolongation ait apparemment été acceptée, lorsque 1022 et Parmar ont contacté les prêteurs au sujet du remboursement de l’hypothèque le 15 avril, les prêteurs ont traité le paiement et déchargé leur certificat de litige en cours du titre de propriété.
Parmar et 1022 ont financé le remboursement de l’hypothèque Samra et Colossal en garantissant deux autres hypothèques sur la propriété. Depuis, les propriétaires ont également fait défaut sur ces deux hypothèques et d’autres procédures de saisie sont en cours.
L’ordre doit être annulé
Le problème, selon la décision de Forth, est que Parmar et 1022 n’auraient jamais dû être en mesure d’obtenir ces hypothèques en premier lieu, car leur droit de racheter la première hypothèque a été, légalement parlant, éteint lorsque l’ordonnance d’acquisition a été accordée.
Malgré cela, l’ordonnance d’acquisition n’a jamais été exécutée et Parmar et 1022 restent propriétaires, trois ans et demi après que le duplex aurait dû être transféré à Joshi.
Compte tenu de cette réalité, Forth a formulé sa décision en fonction de ce qu’il fallait faire de l’ordonnance d’acquisition.
« En fin de compte, la question que je dois aborder est de savoir s’il existe des circonstances extraordinaires ou, à titre subsidiaire, s’il est dans l’intérêt de la justice, que le tribunal exerce son pouvoir discrétionnaire équitable pour annuler l’ordonnance d’acquisition », indique la décision du juge.
« C’est une décision difficile car toute décision que je prendrai causera un préjudice à au moins une partie innocente. »
Forth a commencé son analyse de cette question en notant que « les faits dans cette affaire sont uniques » et « aucun cas analogue n’a pu être localisé ».
Elle a conclu que l’ordonnance d’acquisition devait être annulée.
« La date d’achèvement est dépassée depuis longtemps et la vente de la propriété n’a jamais été finalisée, en raison de la libération de l’hypothèque Samra/Colossal », indique la décision. « Les termes actuels de l’ordonnance d’acquisition ne sont pas exécutoires. »
L’annulation de l’ordonnance d’acquisition permet de maintenir le rachat de la première hypothèque, ce qui signifie que les prêteurs des deuxième et troisième hypothèques peuvent procéder à leurs saisies sur la propriété.
« J’accepte que M. Joshi subira une perte si l’ordonnance d’acquisition est annulée », indique la décision de Forth.
« Cependant, à mon avis, M. Joshi a une action en dommages-intérêts qu’il peut intenter contre Samra, Colossal et probablement (leur avocat) M. Richards, pour ses pertes. De plus, si M. Joshi souhaite toujours acheter le propriété, il peut faire une offre dans le cadre des deuxième et troisième procédures de saisie pour l’acheter, M. Joshi devra probablement payer un prix plus élevé pour la propriété, mais cela soutiendra sa demande de dommages-intérêts contre Samra, Colossal et probablement M. . Richards pour leurs actes répréhensibles présumés. »
