Cette histoire est le fruit d’une collaboration entre la Investigative Journalism Foundation (IJF) et CTV News Saskatoon.
En 2022, Tanya Frisk-Welburn et son mari ont acheté ce qu’ils espéraient être une maison de rêve au Mexique.
Le vendeur était une entreprise appelée Caban Condos dont le site Web la décrivait comme « deux gars de la Saskatchewan » construisant des condominiums à proximité d’endroits balnéaires idylliques dans la péninsule du Yucatan.
Frisk-Welburn, qui vit à Bengough, en Saskatchewan, est tombée sur les publicités de l’entreprise alors qu’elle planifiait des vacances en 2020. Elle était sur le point de prendre sa retraite et aimait l’idée de travailler avec une entreprise locale.
« Nous avons investi énormément d’argent », a déclaré Frisk-Welburn. « C’est mon fonds de retraite. »
Mais lorsque Frisk-Welburn et son mari sont arrivés pour prendre possession du condo en décembre 2022 – alors qu’on leur avait promis qu’il serait terminé – il était toujours en cours de rénovation. Ils ont réessayé un an plus tard, et il n’était toujours pas terminé.
Frisk-Welburn n’a toujours pas de condo. Elle a perdu près de 170 000 $ US et poursuit Caban Condos. Et elle n’est pas seule.
Une enquête menée par la Investigative Journalism Foundation (IJF) et CTV News Saskatoon a révélé que Caban Condos n’avait pas restitué à plusieurs reprises l’argent promis aux acheteurs dans ses projets immobiliers mexicains, dont la plupart ont des années de retard.
Et dans l’un des seuls projets achevés de l’entreprise, les résidents affirment n’avoir jamais reçu de titre de propriété légal.
Dans de nombreux cas, les 11 groupes d’acheteurs identifiés par l’IJF et CTV News Saskatoon affirment avoir dépensé toutes leurs économies ou leur fonds de retraite pour un dépôt de copropriété à Caban. Certains se sont tournés vers les tribunaux, où leurs allégations n’ont pas encore été vérifiées. D’autres ont rejoint des communautés en ligne de clients insatisfaits pour partager des informations et dissuader les futurs acheteurs.
Caban Condos Mexico, constituée en Saskatchewan sous le nom de Regal Property Developments Ltd., appartient à Mike Delaire, résident de Corman Park, en Saskatchewan.
Delaire a imputé les retards à des problèmes avec un entrepreneur principal au Mexique, à la hausse des coûts de construction et à la pandémie de COVID-19. Il a déclaré que l’entreprise « a grandi beaucoup trop vite », mais a nié avoir fraudé les acheteurs.
« Je suis là, nous sommes en communication avec les clients, nous sommes sur place et nous poursuivons nos activités. Nous ne sommes donc pas repartis avec rien », a déclaré M. Delaire. Il a ajouté que sa société terminerait la construction de ses projets dans un délai de huit mois et livrerait les titres de propriété à tous les acheteurs.
Il affirme que des clients mécontents ont répandu des « théories du complot » et des « mensonges éhontés » sur son entreprise.
Mais Frisk-Welburn et d’autres clients affirment que Delaire a esquivé les demandes de remboursement ou de mise à jour de leurs investissements. Dans certains cas, les acheteurs disent avoir attendu plus d’un an pour recevoir les remboursements promis ou les remboursements de Delaire.
Frisk-Welburn dit que Delaire « a simplement cessé toute communication » lorsqu’elle et son mari ont demandé pourquoi leur condo n’était pas terminé.
Frisk-Welburn dit qu’elle n’aurait jamais acheté de propriété au Mexique si le constructeur n’avait pas été local.
« Nous ne sommes que deux gars de la Saskatchewan, nous leur disons simplement : « Faites-nous confiance. » Et c’est ce que j’ai fait. J’ai fait entièrement confiance à ces gens, et maintenant je n’ai plus de condo », a-t-elle déclaré.
Mike Delaire dans une interview accordée à CTV News en 2020. (CTV News)
Le terrain
Le site Web de Caban Condos indique que la société est « née sur une plage du sud du Mexique à l’été 2010 ».
Regal Property Ltd. n’a cependant été constituée qu’en 2017. Delaire s’est associé à Parrish Kondra, un autre Saskatoonien qu’il a rencontré lors d’un rassemblement de jet ski.
Depuis lors, Caban Condos a commercialisé au moins six projets immobiliers dans la péninsule du Yucatan, qu’elle présente comme des logements « de haute qualité » pour les acheteurs canadiens et américains.
À un moment donné, les affaires étaient florissantes. Dans une entrevue accordée en 2020 à CTV News Saskatoon, Delaire a déclaré que certains clients achetaient des condos « sans les avoir vus sur place ».
Mais jusqu’à présent, seuls deux des six projets de l’entreprise ont été réellement achevés. Les autres ont, dans certains cas, plus d’un an de retard.
Certains acheteurs ont perdu tout espoir de récupérer leur investissement. D’autres ont dû modifier radicalement leurs plans après qu’un condo promis n’a jamais été livré.
William Ambery, un ancien détective de New York, a acheté un penthouse dans un futur développement après avoir pris contact avec Kondra en 2020.
Ambery a envoyé à Delaire plus de 164 000 $ US, soit la moitié du prix de l’appartement. Le contrat d’Ambery stipulait qu’il aurait son appartement d’ici juillet 2022.
Mais le projet n’a jamais été terminé. Dans des messages partagés avec la FIJ, Ambery a demandé à plusieurs reprises à Delaire et Kondra quand il pouvait s’attendre à ce que son appartement soit prêt.
En novembre 2021, Delaire s’est excusé pour les retards et a expliqué que Caban Condos avait des problèmes avec « la COVID, les fournitures et les ouvriers ».
L’homme responsable de ce projet dit que c’était plus que cela.
Blair Warren a déclaré avoir été embauché par Caban Condos comme chef de projet pour des projets immobiliers au Yucatan. Warren, qui connaît Kondra depuis qu’il a 18 ans, a déclaré qu’ils avaient des problèmes persistants avec son entrepreneur principal.
« J’ai surpris les ouvriers en train de fumer de l’herbe, de la méthamphétamine, sans équipement de sécurité, travaillant au hasard sur différentes choses tout le temps », a-t-il déclaré.
La société a fait appel à un autre entrepreneur pour le développement de sa phase 4, a déclaré Warren.
Mais d’autres problèmes ont surgi. Warren a déclaré que Delaire lui avait demandé de retirer personnellement de l’argent pour payer les travailleurs, soi-disant parce que les virements électroniques en provenance du Canada n’arriveraient pas à temps.
Delaire a déclaré que l’entrepreneur principal avait augmenté à plusieurs reprises le prix du bâtiment, ce qui a contribué aux retards et à l’augmentation des coûts. Dans un courriel, Delaire a déclaré qu’il avait finalement licencié cet entrepreneur parce qu’il « ne respectait pas les progrès et ne pouvait pas m’expliquer où allaient les sommes importantes que nous payions ».
Kondra n’a pas répondu aux demandes répétées de commentaires. Sur son site Internet, Kondra continue de commercialiser des services immobiliers au Mexique, proposant d’aider ses clients à naviguer en toute confiance sur le « marché dynamique ».
Ambery a qualifié Kondra de « vendeur de voitures d’occasion ».
« Mais dans ce cas, vous n’obtenez même pas de voiture », a-t-il déclaré.
Revendeurs
Certains clients de Caban, frustrés, ont finalement exercé les options du contrat leur permettant de réclamer un remboursement. D’autres affirment que Delaire a accepté de vendre leurs condos à de nouveaux propriétaires.
Mais aucun des acheteurs interrogés par l’IJF et CTV Saskatoon n’a récupéré la totalité de son argent, même après que différentes personnes ont acheté leurs anciens condos.
Le comptable de Dallas, Jim Matthews, a acheté une unité dans un complexe de Caban en juin 2019, dont lui et sa femme prévoyaient de faire leur nouvelle maison après leur retraite.
Le contrat promettait une date d’occupation en juin 2021. Ils ont vendu leur maison à Dallas et ont déménagé au Mexique en prévision du déménagement.
En raison de retards, Matthews a déclaré que Delaire lui avait proposé de lui vendre une deuxième unité dans un autre développement terminé qui se trouvait également à San Crisanto.
Matthews a acheté cette unité et a vendu son unité inachevée à Erika Gonzalez, une propriétaire d’entreprise de Californie. Matthews ne se sentait pas à l’aise de prendre l’argent lui-même, alors Gonzalez dit qu’elle a envoyé l’acompte complet de 149 000 $ US à Delaire.
Matthews a déclaré qu’il n’avait jamais récupéré cet argent et Gonzalez affirme que son unité n’a jamais été achevée.
Selon le Registre public du commerce, l’homologue mexicain de Regal Property Developments a contracté un prêt de 5 millions de pesos (d’une valeur d’un peu plus de 318 000 $ CA à l’époque) sur le terrain de la phase 2 en février 2021. Matthews a déclaré qu’il n’en avait pas été informé.
Matthews vit actuellement dans la phase 1, mais sans titre légal comme promis dans son contrat. En conséquence, Matthews dit que sa femme est retournée au Texas pour reprendre son ancien emploi de spécialiste en maison de retraite.
« Nous vivons séparés depuis novembre, car nous économisons de l’argent pour acheter une maison au Texas (…) juste au cas où le pire arriverait, nous perdrions tout », a déclaré Matthews.
Delaire a déclaré que tous les acheteurs ne sont pas insatisfaits de son entreprise.
Don Garman, un résident de Saskatoon, par exemple, a acheté un condo dans le même complexe que Matthews en 2019.
Garman a confirmé qu’il n’avait pas reçu le titre de propriété de cette unité, mais qu’il pensait l’obtenir un jour. Il a souligné qu’entre-temps, la société de Delaire avait assumé une partie des frais d’entretien du bâtiment.
Selon Garman, les clients de Caban pour d’autres projets avaient des griefs légitimes. Mais il estime que certains avis négatifs en ligne relèvent de la désinformation.
« Il y a un pourcentage qui est justifié, mais il y en a un autre qui n’est pas justifié et qui est encore plus faux », a déclaré Garman.
Maria Lorena Marelli et son mari Steffen Ulrich ont acheté un condo dans la phase 4 du développement Caban en juin 2022 et on leur a dit qu’ils pourraient emménager dès décembre.
En avril 2023, le condo n’était toujours pas terminé et Marelli a commencé à avoir des problèmes de santé.
Leur contrat ne prévoyait pas de remboursement, mais ils ont contacté Delaire et Kondra pour leur demander si leur unité pouvait être vendue à un autre acheteur.
En juin 2023, Ulrich et Marelli apprennent via un réseau social que leur unité a été revendue.
Lorsqu’ils ont contacté Delaire, il a confirmé la vente et a dit à Ulrich et Marelli qu’il leur enverrait bientôt les documents pour finaliser le transfert. Mais ils n’ont jamais reçu de réponse.
Ulrich et Marelli ont échangé environ 14 mois de courriers électroniques et de SMS avec Delaire, lui demandant quand il leur rendrait leur investissement de 189 000 $ US.
Delaire a déclaré à plusieurs reprises qu’il rendrait l’argent. Jusqu’à présent, il n’en a envoyé qu’une fraction.
Dans un courriel, Delaire a souligné que le dépôt n’était pas remboursable, mais a déclaré qu’il « travaillait avec ces clients » et d’autres clients pour les rembourser.
« Nous ne courons pas et ne nous cachons pas », a déclaré Delaire dans une interview.
Marelli et Ulrich affirment qu’ils n’ont pu réunir l’argent nécessaire à l’achat de l’appartement qu’en vendant leur entreprise. Plus tard, ils ont également dû vendre un appartement qu’ils possédaient dans la ville voisine de Mérida. Aujourd’hui, le couple dit être à la recherche d’un nouvel emploi.
« Nous avons dû absolument tout changer », a déclaré Marelli. « Nous avons dû vendre notre maison. Maintenant, nous sommes en location et nous devons changer tout notre avenir. »
Le racheter
En Saskatchewan, trois groupes distincts d’acheteurs ont intenté des poursuites contre Delaire et son entreprise, dont Frisk-Welburn et Paul Jellicoe, un chirurgien pédiatrique basé à Winnipeg.
Dans sa déclaration de mars 2024, Jellicoe accuse Delaire d’enrichissement sans cause et de rupture de contrat pour ne pas avoir tenu ses promesses répétées de remboursement après que Jellicoe ait signé un accord d’annulation.
Delaire a déposé une réponse en mai, affirmant que ni lui ni Regal Property Developments Ltd. ne sont parties au contrat, puisqu’il a été signé avec l’homologue mexicain de Regal – même si la société canadienne est le principal actionnaire de cette société.
D’autres acheteurs abandonnés ont pris les choses en main.
Le plus grand développement de Caban Condos à ce jour est son projet de phase 4, un projet de copropriété de 54 unités à San Crisanto.
Delaire avait conclu un accord d’achat pour acheter Dolphin Developments, la société qui possédait à l’origine ce terrain, ce qui aurait été un élément clé de l’achèvement du projet.
Cet accord a échoué en avril 2024, mais le site Web de Caban Condos répertorie toujours le projet sous le nom de « San Crisanto Beach Villas ». L’entreprise continue de faire de la publicité pour les unités à vendre dans ce projet.
Ambery et trois autres acheteurs ont déclaré qu’un groupe de personnes qui avaient acheté ces condos s’était depuis regroupé pour reprendre le projet. L’IJF et CTV Saskatoon ont contacté l’un des anciens clients à l’origine de cet effort. Ils ont refusé de commenter, invoquant des travaux en cours pour terminer l’achat de la propriété.
Ambery a déclaré que le nouveau plan de finition du bâtiment exigerait que chaque acheteur verse au moins 40 000 $ US en plus de ce qu’il s’est engagé à payer à Caban Condos. En théorie, cela signifie que les acheteurs pourraient finalement avoir leurs condos, bien qu’à un prix plus élevé que prévu.
Mais certains ont du mal à trouver l’argent.
Ricardo Mahecha, résident de London, en Ontario, a acheté une unité dans cet immeuble en 2021.
Mahecha a demandé à sa fille, Maria Mahecha, de parler en son nom à la FIJ et à CTV News Saskatoon en raison d’une barrière linguistique. Maria a déclaré que son père avait déjà refinancé sa maison pour réunir les 210 000 $ US nécessaires pour payer Caban. Il a depuis subi un accident du travail qui l’a empêché de travailler. Il a maintenant du mal à réunir le dernier argent dont il a besoin.
« C’est plus une question de mentalité qu’autre chose », a déclaré Maria. « Il est vraiment stressé. Est-ce que je vais réaliser mon rêve ? »
