Les problèmes de permis de bâtir touchent environ le tiers des transactions immobilières résidentielles dans le Grand Sudbury
Le Grand Sudbury a un problème de permis de construire.
Ce sentiment a été partagé par les avocats spécialisés en droit immobilier et accepté par les membres et le personnel du conseil municipal lors de la réunion du comité ad hoc des services de développement prêts pour l’avenir, le 13 novembre.
Au cours de la réunion, le président de la Sudbury District Law Association, James Carpino, a déclaré que les problèmes de dernière minute liés aux permis d’aménagement causent beaucoup de stress et peuvent retarder les transactions.
« C’est une ruée sur une période de temps très courte, et cela se produit sur une transaction sur deux ou sur trois que nous concluons », a-t-il déclaré, une estimation affinée plus tard par sa collègue avocate Amanda Berloni comme représentant environ un tiers des transactions immobilières.
Le problème, dit-il, c’est que les gens ouvrent les permis de construire et ne suivent jamais le processus de fermeture lorsque les travaux sont terminés.
Entre leurs deux cabinets, les avocats estiment qu’ils traitent environ 70 pour cent des transactions immobilières locales.
Les gens entreprennent également des travaux qui nécessitent un permis de construire mais qui ne passent pas par les voies appropriées, ce qui est signalé lorsque les propriétés changent de mains.
« Nous voulons les inciter à obtenir le permis en premier lieu, ce que tout le monde devrait faire », a-t-il déclaré.
La responsable des permis et approbations de la ville, Denise Clement, a ajouté le contexte municipal à la situation, notant que la ville possède plus de 118 000 dossiers dans les fonds des Services du bâtiment et a délivré près de 42 000 permis depuis 1980.
Parmi ceux-ci, environ 17 300 sont actuellement ouverts et actifs à différentes étapes du processus d’inspection, dont environ 15 000 sont antérieurs à 2022.
S’attaquer aux problèmes de permis en suspens à la dernière minute n’est pas une entreprise simple, a déclaré Berloni Sudbury.com suite à une récente réunion.
« Il faut penser à un acheteur qui attend avec son camion de déménagement, il a tout prêt pour partir et prévoit la fermeture un certain jour, et maintenant à cause d’un problème de permis, cela est retardé », a-t-elle déclaré.
« Déménager est déjà l’un des processus les plus gênants de la vie, donc si vous devez ensuite repousser ces dates, cela ne fait qu’ajouter l’insulte à la blessure. »
Même si, selon elle, il est rare que des transactions « immobilières » soient annulées en raison de problèmes de permis, il s’agit néanmoins d’un problème potentiellement coûteux.
Ce qui rend les choses potentiellement encore plus coûteuses est le fait que les compagnies d’assurance ont imposé des limites à l’assurance titres dans le Grand Sudbury, qui, selon Berloni, n’est que l’une des deux juridictions au Canada où cela a eu lieu.
L’assurance titres a été créée dans les années 90 et est entrée en vigueur dans les années 2000, a déclaré Berloni, et couvre diverses choses, y compris les pertes liées au titre de propriété ou à la propriété.
Berloni a indiqué que les paiements d’assurance titres d’une compagnie d’assurance sont liés à environ 80 pour cent à des éléments tels que des arriérés d’impôts et d’eau, dans toutes les juridictions qu’elle dessert.
Dans le Grand Sudbury, près de 98 pour cent des réclamations concernaient des permis et des ordres de travail, ce qui a incité les compagnies d’assurance à imposer des limites à la couverture en raison de paiements trop élevés pour les réclamations.
Les compagnies d’assurance varient dans leur approche du Grand Sudbury, a-t-elle expliqué, certaines n’offrant aucune couverture pour les questions liées aux permis, tandis que d’autres ont fixé un plafond de 10 000 $ (le plafond correspond généralement à la valeur d’une propriété).
« J’ai parfois du mal à comprendre pourquoi, sur chaque marché… pourquoi nous sommes l’un des deux pays confrontés au problème », a déclaré Berloni au comité, ajoutant plus tard lors d’une conversation avec Sudbury.com qu’elle ne comprend pas vraiment pourquoi les habitants du Grand Sudburais ont autant de problèmes avec les permis de construire par rapport à la majeure partie du reste du pays.
Lors de la réunion du 13 novembre, le conseil du quartier 10. Fern Cormier, agent immobilier de profession, a déclaré avoir reçu des appels téléphoniques paniqués de clients deux jours avant la clôture concernant des problèmes de permis.
Dans le domaine depuis des décennies, il a déclaré que l’assurance titres était un problème de longue date.
« Beaucoup de gens étaient prêts à rester aveugles à certaines choses parce que leur attitude était : « C’est bon. L’assurance titres va couvrir cela. Je vais acheter un nouveau garage », a-t-il déclaré, ajoutant que les transactions allaient être conclues et que les réclamations d’assurance montaient en flèche.
Aujourd’hui, Cormier s’efforce d’éliminer les problèmes dès le début et il encourage les gens à résoudre les problèmes.
« Il n’aurait jamais dû être prévu que l’assurance titres allait vous construire un tout nouveau garage, donc changer ce dialogue doit également avoir lieu », a déclaré Berloni.
« Ce que nous aimerions voir, c’est un changement de mentalité généralisé afin que nous, en tant que communauté, puissions bénéficier de certaines des protections de base dont disposent toutes les autres juridictions de ce pays. »
Avec 17 300 permis en suspens et 2 000 autres permis ajoutés à la pile chaque année pendant que certains sont résolus, le WArd 5 Coun. Mike Parent a déclaré que la situation « semble insurmontable ».
Un certain nombre de solutions potentielles ont été évoquées au cours de la réunion, qui a été couronnée par le directeur général de l’urbanisme et de la croissance, Kris Longston, qui s’est engagé à rédiger un rapport sur les solutions potentielles, les coûts et les impacts lors de la prochaine réunion du comité, qui n’a pas encore été programmée.
Les avocats ont recommandé la fermeture automatique de certains permis ouverts depuis des décennies.
« Si quelque chose est ouvert depuis 20 ans et si la chose ne s’est pas effondrée, alors c’est peut-être structurellement solide, donc vous pouvez fermer les permis sous conditions », a déclaré Berloni.
La Chambre de commerce du Grand Sudbury a également recommandé la mise en œuvre d’une politique non conforme à la loi pour traiter les permis âgés d’au moins 15 ans.
Selon Tracy Nutt, directrice de la Chambre de commerce du Grand Sudbury, « cela aiderait à résoudre les anciens problèmes de permis qui retardent les transactions immobilières… Ils retardent les ventes, créent des retards coûteux pour les acheteurs et les vendeurs et déclenchent des approbations rétroactives complexes et parfois des amendes pour les propriétaires qui ne savaient absolument pas qu’ils vendaient une maison avec un permis ouvert.
Longston a exprimé ses inquiétudes concernant la responsabilité si la ville devait simplement fermer les permis de construire sans les freins et contrepoids appropriés, ce qui sera abordé dans le prochain rapport de la ville.
Les avocats ont également recommandé diverses mesures que la ville pourrait prendre pour rendre l’obtention d’un permis d’aménagement moins lourde, tandis que le quartier 4 Coun. Pauline Fortin recommande un envoi postal pour rappeler aux personnes ayant des permis en suspens qu’il faut les fermer.
La ville a développé Pronto ces dernières années, un service en ligne qui comprend les demandes de permis de construire en ligne. La ville a encouragé cet effort comme moyen de simplifier le processus de permis de construire. Pour plus d’informations, cliquez ici.
Le conseil de Cormier ?
Si vous pensez qu’une rénovation pourrait nécessiter un permis de construire, « supposez simplement que c’est le cas ».
Sudbury.com continuera de suivre cette histoire à mesure qu’elle se développe, y compris le prochain rapport municipal, le personnel s’est engagé sur des solutions potentielles.
Tyler Clarke couvre l’hôtel de ville et les affaires politiques pour Sudbury.com.
