Deux propriétaires de la Colombie-Britannique dont les coûts ont grimpé en flèche – en raison de leur prêt hypothécaire à taux variable – ont été autorisés à imposer d’énormes augmentations de loyer à leurs locataires pour compenser leurs pertes financières.
Dans une décision récente, un arbitre de la Direction de la location résidentielle de la province a approuvé des augmentations totalisant 23,5 % sur deux ans pour chacune des quatre unités locatives des propriétaires.
Cela s’ajoute à l’augmentation de loyer de 3,5 % précédemment approuvée par le gouvernement de la Colombie-Britannique pour 2024.
« Les propriétaires ont subi des augmentations spectaculaires des taux d’intérêt qui ont rendu la gestion de la propriété insoutenable », peut-on lire dans le jugement, publié en mai.
En conséquence, chacun des locataires paiera plusieurs centaines de dollars de plus par mois l’année prochaine.
Les loyers actuels des maisons varient entre 1 282 $ et 1 550 $ et augmenteront entre 1 628 $ et 1 968 $ en 2025.
En réponse à la décision, le ministre du Logement de la Colombie-Britannique a déclaré que le gouvernement examinerait les règlements cités dans la décision de l’arbitre, afin de déterminer l’impact de la politique sur les locataires dans le contexte de la crise immobilière actuelle.
« La politique qui autorise ce genre d’augmentations exceptionnelles des loyers en raison de financements est une vieille politique de l’ancien gouvernement », a déclaré Ravi Kahlon dans un communiqué. « C’est la première fois qu’une demande comme celle-ci est acceptée depuis que nous avons commencé à collecter des données en 2021. »
Le syndicat des locataires de Vancouver s’inquiète du fait que de plus en plus de propriétaires commenceront à profiter de cette réglementation.
« Si le gouvernement commence à renflouer tous les propriétaires qui subissent des pertes, nous allons voir les loyers augmenter considérablement dans tous les domaines – et avec cela, le sans-abrisme », a déclaré la bénévole Rebecca Love.
Premier investissement immobilier pour les propriétaires
Selon la décision, les propriétaires ont acheté un duplex avec quatre unités – une à l’étage et une au rez-de-chaussée de chaque côté – en octobre 2021.
C’était leur premier bien en location et ils ont signé un prêt hypothécaire à un taux initial de 1,9 %.
L’an dernier, leur taux d’intérêt a augmenté à 6,5 %, ce qui a entraîné une hausse de leurs coûts de financement à 80 058 $ au cours du dernier exercice, contre 45 722 $ l’année précédente.
Les propriétaires, identifiés uniquement par les initiales SO et KO, ont fait valoir qu’ils avaient de bonnes raisons de s’attendre à ce que le taux demeure bas lorsqu’ils ont acheté la propriété. La Banque du Canada avait maintenu son taux d’intérêt bas pendant plus de dix ans, dans le cadre des efforts du gouvernement pour stimuler l’économie après la récession de 2008.
« Les propriétaires ont témoigné qu’ils ont toujours utilisé un prêt hypothécaire à taux variable et qu’au moment de la mise en place du prêt hypothécaire, les taux étaient stables », peut-on lire dans la décision. « Rien n’indiquait de manière définitive que le taux d’intérêt augmenterait autant qu’il l’a fait. »
Les locataires ont refusé cet argument, suggérant que les propriétaires ayant un prêt hypothécaire à taux variable devraient se préparer à ce que leurs mensualités changent, en particulier après que les taux soient restés bas pendant si longtemps.
Certains locataires se demandent comment la situation peut être considérée comme une perte alors que les propriétaires vont finalement « repartir avec une maison d’une valeur d’un million de dollars ».
Les locataires de longue date en Colombie-Britannique ont déjà tendance à faire face à des augmentations de loyer massives lorsqu’ils sont obligés de déménager pour une raison quelconque, a déclaré le Vancouver Tenants Union, appelant une fois de plus le gouvernement à mettre en œuvre un système connu sous le nom de contrôle des vacances – qui lie les loyers aux unités individuelles, plutôt qu’aux locataires, pour éviter d’énormes sauts entre les locations.
« Les augmentations à deux chiffres des loyers sont la norme pour quiconque cherche un nouveau logement », a déclaré Love.
Exceptions à l’augmentation maximale du loyer
Les propriétaires en Colombie-Britannique sont généralement limités à une augmentation annuelle maximale du loyer approuvée par le gouvernement, mais il existe des exceptions.
En vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation de la province, les propriétaires peuvent plaider leur cause pour des augmentations de loyer plus importantes, notamment pour couvrir les coûts de certaines améliorations apportées aux bâtiments.
Ces augmentations de loyer sont imposées de manière permanente.
La réglementation autorise également des augmentations de loyer extraordinaires pour les propriétaires qui ont « subi une perte financière liée aux coûts de financement de l’achat du bien résidentiel », mais seulement si ces coûts n’avaient pas pu être raisonnablement prévus.
L’arbitre du RTB a estimé que c’était le cas pour SO et KO
Dans la décision, l’arbitre cite la COVID-19 comme un « événement imprévu » qui a contribué à la décision du gouvernement de mettre en œuvre une série de hausses de taux spectaculaires à partir de 2022.
« Je considère que les événements mondiaux et économiques en réaction à la pandémie n’étaient pas raisonnablement prévisibles et ont eu un impact sur les propriétaires, malgré les précautions raisonnables qu’ils ont prises en accédant à un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur reconnu et bien connu », peut-on lire dans la décision.
L’arbitre a également noté que les propriétaires n’avaient pas demandé d’augmentation de loyer extraordinaire auparavant.
Contacté pour un commentaire, Landlord BC a décrit la décision du RTB comme « simplement une application d’un règlement de très longue date » et qui aidera les propriétaires à conserver leurs investissements.
« Le secteur du logement locatif subit une forte pression en général », a déclaré le vice-président Hunter Boucher. « Les fournisseurs de logements sont confrontés à des augmentations assez extrêmes des dépenses d’exploitation, en particulier celles liées aux coûts de financement. »
Les locataires et les propriétaires peuvent contester les décisions de l’arbitre, soit en demandant un examen par l’intermédiaire du RTB, soit un contrôle judiciaire par l’intermédiaire de la Cour suprême de la Colombie-Britannique.
Avec des dossiers d’Andrew Johnson, CTV National News
