Les experts en logement qui préconisent depuis longtemps le déplacement de la construction de nouvelles maisons des banlieues vers les centres urbains réclament une approche politique similaire, affirmant que plusieurs idées qui s’infiltrent actuellement en marge de la société canadienne ont fait leurs preuves ailleurs et méritent une place plus centrale dans le débat national. .
Ils soutiennent que l’adoption généralisée de logements abordables soutenus par le gouvernement, la croissance de modèles alternatifs comme les coopératives et le cohabitation, ainsi que l’utilisation accrue de techniques de construction avancées pourraient tous jouer un rôle dans l’amélioration du système de logement du Canada.
De telles idées, qui ont commencé à gagner du terrain au Canada ces dernières années, sont déjà bien ancrées dans de nombreuses régions d’Europe.
« Il existe de nombreux exemples vraiment passionnants dont le Canada pourrait tirer des leçons », a déclaré Carolyn Whitzman, chercheuse principale à la School of Cities de l’Université de Toronto et auteur du livre récemment publié « Home Truths: Fixing Canada’s Housing Crisis ».
La situation dans certaines régions comme Vienne, où un quart des habitants vivent dans des logements sociaux, est le résultat de circonstances historiques très spécifiques, mais d’autres régions montrent ce qui est encore possible aujourd’hui.
Une pancarte de maison à vendre, le 11 octobre 2024, à Lévis, au Québec. LA PRESSE CANADIENNE/Jacques Boissinot
La France s’est engagée à rendre 20 pour cent de ses logements « non marchands » – qu’ils soient subventionnés par le gouvernement ou hors de la sphère privée – en combinant l’achat d’immeubles et la construction de nouveaux. Il a déjà atteint la barre des 17 pour cent environ, tout en réussissant à intégrer les logements dans les quartiers existants afin de maintenir la diversité, a déclaré Whitzman.
Elle a noté que le Canada avait adopté les mêmes objectifs de construction hors marché dans les années 1970, mais avait abandonné cette approche dans les années 1990 lorsque le gouvernement fédéral s’est retiré du secteur de la construction de logements et que le financement s’est tari.
Des pays comme la France, le Danemark et l’Autriche ont élaboré des plans de financement à plus long terme pour des logements abordables en mettant en place des systèmes dans lesquels les gouvernements accordent des prêts bonifiés qui, une fois remboursés des décennies plus tard, sont ensuite recyclés en de nouveaux prêts.
« Ce type de fonds renouvelable est comme une référence car il signifie que la politique est durable », a déclaré Whitzman. « Il faut y penser sur un horizon de 30 ans. »
Le système danois a contribué à créer environ 21 pour cent de logements non marchands en 2022, selon les données les plus récentes de l’Organisation de coopération et de développement économiques, qui notent que les Pays-Bas en sont à 34 pour cent. Le Canada en compte environ 3,5 pour cent, selon l’OCDE.
Le gouvernement fédéral a déployé de nombreux programmes de financement pour augmenter le logement, notamment un programme de prêts à la construction d’appartements de 55 milliards de dollars, un fonds pour le logement abordable de 14 milliards de dollars et 4 milliards de dollars pour l’initiative de logement rapide.
Alors que certains programmes comme le logement rapide ciblent spécifiquement les sans-abri et ceux qui ont de graves besoins en matière de logement, Whitzman estime que les programmes gouvernementaux dans leur ensemble n’en font pas assez pour les personnes à faible revenu, en partie à cause d’une définition vague de ce que signifie réellement abordable.
«Il y a un argument selon lequel, à terme, s’il y a suffisamment d’offre, cela se répercutera sur les personnes à faible revenu», a-t-elle déclaré. «Mais cela prendrait 30 ou 40 ans, et nous sommes actuellement confrontés à une crise du logement.»
Un financement régulier et des engagements à long terme en faveur du logement non marchand permettent également aux constructeurs non marchands de croître suffisamment pour devenir plus durables. En Finlande, pays pionnier de l’approche « logement d’abord » pour mettre fin au sans-abrisme, qui consiste essentiellement à fournir un logement à toute personne qui en a besoin, la Y-Foundation, une organisation à but non lucratif, est le quatrième plus grand propriétaire du pays.
Le Canada compte certes quelques constructeurs d’habitations à plus grande échelle, mais il y a de la place pour la croissance et la consolidation, a déclaré Whitzman.
« Si vous êtes un fournisseur non marchand, vous devez pouvoir vous adresser à la banque et lui dire : « Bonjour, j’aimerais 80 millions de dollars » », a-t-elle déclaré. « Très peu de développeurs non marchands peuvent le faire. ça ces jours-ci.
Offrir des logements hors marché, ainsi qu’une plus grande variété en général d’options de logement, contribue à rendre l’ensemble du système de logement plus stable, a déclaré Sasha Tsenkova, professeur à l’École d’architecture, d’urbanisme et de paysage de l’Université de Calgary.
« La diversité est vraiment essentielle à la résilience », a-t-elle déclaré.
Une offre diversifiée de logements comprenant des locations hors marché, des locations sur le marché avec sécurité d’occupation et contrôle des prix et une variété de types de logements à acheter réduit la pression pour entrer sur le marché et permet une progression plus stable sur l’échelle du logement, a-t-elle déclaré. dit.
« Les gens ne sont vraiment pas obligés de faire le choix de devenir propriétaire », a déclaré Tsenkova.
«Ainsi, un jeune de 25 ans n’a pas besoin de s’engager dans l’accession à la propriété et d’être ensuite contraint en termes de travail, de mobilité, de choix éducatifs ou de choix de vie.»
Un complexe de condominiums est en construction sur le front de mer, à North Vancouver, en Colombie-Britannique, le jeudi 25 juillet 2024. LA PRESSE CANADIENNE/Darryl Dyck
En créant des politiques qui rendent l’accession à la propriété moins nécessaire, cela aide à s’éloigner de la mentalité axée sur les actifs qui prévaut dans le système au Canada, a-t-elle déclaré.
La diversité des types de logements peut également conduire à la croissance de domaines tels que les coopératives, qui se déclinent en quelques modèles, ou le co-habitat, qui sont des développements communautaires dans lesquels les unités appartiennent à des individus mais où l’accent est mis sur l’espace commun.
Le gouvernement fédéral a réservé 1,5 milliard de dollars pour aider à développer davantage de logements coopératifs, tandis que le cohabitation gagne également du terrain. Quelques exemples incluent Treehouse Village Ecohousing à Bridgewater, en Nouvelle-Écosse, Little Mountain Cohousing à Vancouver et quelques autres sur la côte Ouest.
« Pour les Canadiens, il est important de savoir qu’il existe de nombreuses autres façons de vivre », a déclaré Ren Thomas, professeur agrégé à l’École d’urbanisme de l’Université Dalhousie.
«Il ne s’agit pas seulement de louer un immeuble d’habitation de grande hauteur ou de posséder une unité unifamiliale ou une maison unifamiliale.»
Outre les différents types de propriété des bâtiments, il existe également de l’innovation du côté de la construction, a déclaré Thomas, soulignant que des pays comme la Suède ont largement adopté des techniques de construction modulaires qui rendent la construction plus rapide et potentiellement moins chère.
«Les techniques de construction qu’ils utilisent sont assez avancées et, bien sûr, ils respectent les normes européennes en matière de durabilité et sont plus préoccupés par le changement climatique.»
Le Canada s’efforce également de développer la construction modulaire, mais cela nécessite également des engagements à long terme et une demande stable pour réussir.
Les pays européens sont loin d’avoir résolu la pénurie de logements qui est généralisée à l’échelle mondiale, avec des listes d’attente parfois longues pour accéder à un logement supervisé et des loyers en hausse. Mais il n’existe pas de solution simple à une question aussi coûteuse, controversée et à long terme.
Même si le Canada intensifie ses nombreux programmes, les résultats sont jusqu’à présent mitigés après tant d’années d’absence, a déclaré Whitzman.
«C’est en partie dû au fait que le gouvernement fédéral s’est écarté de la politique du logement pendant trois décennies et qu’il a dû faire beaucoup d’erreurs», a-t-elle déclaré.
«Nous en sommes encore aux premiers pas.»
