Un juge a donné à SM International Holdings 90 jours pour payer le solde impayé
L’entreprise du sud de l’Ontario propriétaire de Station Mall n’a pas réussi à payer une hypothèque de 18 millions de dollars qui était due cet été, déclenchant une bataille judiciaire aux enjeux élevés sur l’avenir du centre commercial de Sault Ste. Place commerçante du centre-ville de Marie.
Dossiers judiciaires obtenus par SooAujourd’hui révèlent que le propriétaire, SM International Holdings Ltd., basé à Markham, est sur le point de perdre le plus grand centre commercial de la ville – à moins qu’il ne paie le montant total dû avant la date limite imposée par le tribunal, le 16 janvier 2025.
Le président de SM, Yeung Mou, a promis de s’y conformer, écrivant dans une déclaration sous serment qu’il avait « pris des dispositions pour que l’argent de sa famille » soit envoyé de Chine au Canada après l’échec d’une précédente tentative de nouveau financement.
Dans une approbation écrite datée du 18 octobre, un juge de la Cour supérieure de l’Ontario a accepté de donner à l’entreprise 90 jours supplémentaires pour produire l’argent. Mais si le propriétaire ne règle pas la dette d’ici le 16 janvier, le juge a déclaré qu’il se rendrait « disponible dans un bref délai pour accorder la demande de mise sous séquestre » – une étape qui pourrait conduire à une vente supervisée par le tribunal de la propriété riveraine.
L’horloge tourne.
La nouvelle du litige survient alors que le centre commercial âgé de 50 ans semble être en pleine expansion, mis en évidence par d’importantes réparations sur le toit et l’arrivée de certains détaillants de premier plan, dont le géant des cosmétiques Sephora. Le nouveau propriétaire a également annoncé à plusieurs reprises une rénovation prévue de la propriété de 60 millions de dollars – comprenant un complexe de divertissement de 50 000 pieds carrés, un bar sportif-restaurant et même des développements potentiels de condos – mais peu de ces projets se sont réellement concrétisés.
Le prêteur qui a lancé l’action en justice est Algoma Central Properties Inc., une filiale d’Algoma Central Corporation, la société qui a construit Station Mall au début des années 1970 et qui a été propriétaire de la propriété pendant les cinq décennies suivantes.
Comme SooAujourd’hui rapporté pour la première fois, Algoma Central a vendu Station Mall à SM International dans le cadre d’une transaction conclue le 30 juin 2022. Le prix d’achat était de 30 millions de dollars : 12 millions de dollars en espèces et 18 millions de dollars en ce que l’on appelle une « hypothèque de reprise par le vendeur » ( VTB).
Selon les modalités de l’hypothèque, ce prêt de 18 millions de dollars devait être remboursé à Algoma Central 24 mois après la vente. Les paiements d’intérêts (5,5 pour cent) devaient être effectués à différents moments entre-temps : un montant forfaitaire après la première année, suivi de versements mensuels au cours de la deuxième année de l’hypothèque.
Mais plus tôt ce mois-ci, Algoma Central a révélé dans un rapport intérimaire aux actionnaires que la date limite du prêt hypothécaire était passée sans paiement. «Le prêt est désormais en défaut et la société a entamé une action en justice pour recouvrer le montant principal de l’hypothèque garantie», indique le document.
SooAujourd’hui a récupéré le dossier de la Cour supérieure de l’Ontario à Toronto, où le litige a été lancé en juillet.
Les dossiers montrent que SM a initialement respecté les conditions du prêt. Des intérêts pour la première année complète — 990 000 $ — ont été versés à Algoma Central en juin 2023, et au cours de l’année suivante, la société basée à Markham a effectué des paiements d’intérêts mensuels d’environ 82 000 $.
Mais en juin dernier, lorsque le montant total est arrivé à échéance, le paiement de 18 millions de dollars n’est jamais arrivé. Ce n’est toujours pas le cas. Y compris les intérêts impayés, le solde impayé s’élève désormais à 18,3 millions de dollars et ce n’est pas fini.
Algoma Central Properties a déposé son avis de requête le 29 juillet, demandant au tribunal de nommer un séquestre « pour prendre le contrôle de Station Mall et le commercialiser en vue de la vente ».
« Le prêteur a perdu confiance dans la capacité du débiteur à gérer la propriété et ne croit pas que le débiteur sera en mesure de remplir ses obligations envers le prêteur », lit-on dans un mémoire déposé par les avocats d’Algoma Central. « La sécurité des prêteurs risque de se détériorer. Il est nécessaire de stabiliser et de préserver les affaires des débiteurs.»
« La nomination d’un séquestre assurera transparence et équité pour toutes les parties prenantes », poursuit le mémoire. «Cela garantira un processus de liquidation équitable et ordonné.»
Dans sa réponse au tribunal, SM International affirme qu’il n’est pas nécessaire de nommer un séquestre car le centre commercial repose sur des bases financières solides. L’entreprise affirme avoir augmenté le nombre de locataires depuis la reprise du centre commercial et avoir dépensé près de 5 millions de dollars pour la réparation du toit, un nouveau système CVC, une surveillance TV en circuit fermé mise à jour et d’autres améliorations.
Lorsque le centre commercial a été vendu il y a deux ans, les propriétaires affirment que le taux d’occupation était de 46,17 pour cent. Il est désormais de 55,69 pour cent.
« Le centre commercial n’est pas un actif qui se gaspille ou se déprécie », affirme SM dans son mémoire. « Au contraire, l’intimé a dépensé des sommes considérables pour améliorer le centre commercial, louer des locaux à de nouveaux locataires et ainsi augmenter sa valeur. »
Au total, le propriétaire affirme percevoir désormais jusqu’à 700 000 $ de loyer mensuel auprès des locataires.
Pourquoi SM a-t-elle fait défaut sur son prêt hypothécaire ? Selon les archives judiciaires, le propriétaire affirme avoir demandé à Algoma Central le 30 mai de prolonger l’hypothèque VTB d’un an supplémentaire, mais le prêteur « n’était pas disposé ».
Le 2 juillet, soit deux jours après la date d’échéance du prêt hypothécaire, SM affirme avoir informé Algoma Central que l’entreprise était en négociations avec un fonds de crédit privé de Hong Kong pour acquérir du financement, mais qu’elle avait besoin de 60 jours supplémentaires. Lorsque ce financement a échoué le 14 octobre, le président de l’entreprise a déclaré avoir « pris des dispositions pour que l’argent de la famille soit mis à disposition pour rembourser » le solde impayé.
« Comme l’argent vient de Chine, il faudra environ 60 jours pour que l’argent soit disponible pour M. Mou », indique leur mémoire.
Dans son soutien du 18 octobre, le juge Peter Osborne affirme qu’un délai de grâce de 90 jours « constitue un équilibre approprié ». Cependant, la date limite du 16 janvier n’est pas la seule prévue dans la décision. Le juge a également ordonné à SM de payer chaque mois les arriérés et les intérêts courus.
Par exemple, au 29 octobre, l’entreprise devait payer tous les arriérés et intérêts pour la période comprise entre le 1er juillet et le 30 septembre. Le 4 novembre, les intérêts du mois d’octobre étaient dus.
On ne sait pas si ces délais ont été respectés. Les avocats de SM International et d’Algoma Central n’ont pas répondu aux demandes de commentaires de SooAujourd’hui.
Si ces paiements n’arrivent pas, le juge Osborne a été clair sur les conséquences.
«En cas de manquement à l’une des obligations ci-dessus, le demandeur sera libre de demander immédiatement la nomination d’un séquestre et de le faire expressément avec le consentement du défendeur», a-t-il écrit.
