Un groupe de réflexion canadien a un plan pour empêcher les jeunes de fuir les centres urbains à la recherche de logements plus abordables.
Dans le cadre de son projet Toboggan Flats, Youthful Cities travaille sur un plan visant à convertir les espaces de bureaux vacants dans les centres urbains du Canada en complexes résidentiels de cohabitation pour les jeunes qui ont du mal à payer un loyer dans les villes les plus chères du pays.
« Les centres-villes commencent à se vider parce que les gens ne reviennent pas au travail », a déclaré à CP24.com Robert Barnard, cofondateur de Youthful Cities. « Nous avons des bureaux vacants qui pourraient vraiment servir de logements. »
Barnard a déclaré que l’état actuel du marché immobilier de Toronto signifie qu’il est presque impossible pour les jeunes de se permettre de vivre au centre-ville.
« Il y a quelques années, nous avons construit des condos pour que les jeunes puissent se rendre au centre-ville et pour qu’ils les achètent. Aujourd’hui, les jeunes ne peuvent même pas se permettre de louer les condos qui ont été construits pour la dernière génération de jeunes », a-t-il déclaré. « Les défis sont donc de plus en plus nombreux. »
Il a déclaré que même si les villes du monde entier ont commencé à construire des espaces de cohabitation pour les jeunes adultes, il s’agit d’un concept relativement nouveau au Canada.
« Nous avons des étudiants dans des résidences. Nous avons des personnes âgées dans des maisons de retraite. Nous avons des gens qui partagent des maisons et partagent des salles de bain, des cuisines et des buanderies en permanence. C’est donc partout autour de nous », a déclaré Barnard.
« Cette conversion d’espaces de bureaux en colocation est en quelque sorte l’ingéniosité de Toboggan Flats et cela a été fait dans d’autres endroits dans le monde, notamment à Paris, en France, mais c’est la première fois au Canada et nous sommes ravis de le faire. »
Barnard a déclaré que même si la conversion d’espaces de bureaux en unités résidentielles peut être coûteuse, les modèles de cohabitation sont plus rentables et peuvent être construits plus rapidement.
« Lorsque vous créez un condo ou un appartement, vous devez installer la plomberie dans chacune de ces pièces et cela coûte extrêmement cher et prend du temps… Cela signifie que les conversions ont du mal à créer des logements abordables, ce sur quoi nous nous concentrons à Toboggan Flats », a-t-il déclaré.
« Si les gouvernements veulent construire des logements en centre-ville, c’est l’une des meilleures façons de procéder. C’est rentable et c’est vraiment bien conçu pour que ces jeunes travailleurs contribuent également à stimuler l’économie locale. »
Il a déclaré que le coût de location d’un appartement dans un immeuble de Toboggan Flats s’élèverait à environ 1 200 $ par mois, charges comprises. Cela permettrait à un jeune locataire de disposer d’une chambre privée et meublée de 175 pieds carrés avec salle de bain, cuisine et buanderie communes.
Selon Barnard, certains espaces de cohabitation pourraient inclure des salles de sport ou des terrasses sur le toit, selon la configuration de l’immeuble de bureaux. Des services comme des services de nettoyage ou des cours de fitness pourraient également être inclus dans le prix, a-t-il ajouté.
« Notre objectif est que 100 % de ces espaces soient des logements abordables », a-t-il déclaré.
Il a souligné que la personne moyenne âgée de 25 à 34 ans au Canada gagne un peu plus de 50 000 $ par année.
« Si l’on considère que 30 % de vos revenus, ce que l’on considère comme le montant que vous devriez consacrer au logement, cela représente 1 250 $ par mois », a-t-il déclaré. « Un appartement d’une chambre au centre-ville de Toronto coûte plus de 2 500 $ par mois. »
Il a déclaré que le groupe de réflexion a récemment réalisé une étude évaluant la demande pour ce type de logement au Canada et a constaté qu’environ 30 % des répondants ont déclaré qu’ils seraient très intéressés à résider dans un espace de cohabitation dans un immeuble de bureaux converti.
« Cela suscite énormément d’intérêt », a-t-il déclaré.
Il a ajouté que résider dans des espaces de cohabitation présente de nombreux avantages sociaux.
« En fait, ces bâtiments créent une communauté. C’est donc un excellent réseau de soutien, et les jeunes canadiens d’aujourd’hui sont le groupe le plus isolé de la société », a déclaré Barnard. « Nous voulons donc trouver une solution à ce problème également. »
Il a déclaré que même si aucun projet n’a été achevé à ce jour, trois bâtiments sont en cours d’évaluation à Toronto, ainsi que deux à Hamilton et d’autres à Calgary et à Ottawa.
L’objectif de la première phase du projet est de construire environ 2 000 unités à travers le Canada, certaines d’entre elles étant opérationnelles en 2025.
Barnard a ajouté que même s’ils prévoient initialement de cibler des bâtiments entiers pour la conversion, il existe la possibilité de convertir certains étages des bâtiments, tandis que d’autres étages continuent de fonctionner comme des bureaux.
Le taux de vacance des bureaux à Toronto demeure élevé
Les discussions autour de la conversion de bureaux à Toronto se sont intensifiées ces dernières années à la suite d’une augmentation du nombre de bureaux vacants dans le centre-ville. La ville de Toronto étudie également la possibilité d’autoriser la conversion de certains immeubles de bureaux en unités résidentielles à la suite d’une crise de l’accessibilité au logement.
Selon un rapport récent publié par le consultant immobilier CBRE, le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a atteint 18,1 % au premier trimestre 2024, le niveau le plus élevé depuis les années 1990.
Les postes vacants ont explosé pendant la pandémie de COVID-19, le travail à distance étant devenu la norme pour de nombreux employés de bureau.
Bien qu’il y ait eu un changement significatif dans le retour des travailleurs dans les bureaux du centre-ville après la pandémie, les immeubles de bureaux ne se sont pas complètement rétablis car les modèles de travail hybrides restent en place.
Mais le taux de vacance de bureaux obstinément élevé dans le centre-ville de Toronto n’est peut-être pas un motif de panique, car les experts se disent optimistes quant au rebond du secteur, bien que lent.
« En fait, je suis plutôt optimiste pour Toronto… La situation des bureaux à Toronto est bien meilleure que dans une grande partie de l’Amérique du Nord », a déclaré Karen Chapple, directrice de l’École des villes de l’Université de Toronto, à CP24.com.
« Par exemple, même si nous approchons d’un taux d’inoccupation de 20 % au centre-ville de Toronto, nous avons une situation au centre-ville de San Francisco où le taux d’inoccupation est de 36 %. »
Elle a déclaré que même si les espaces de bureaux dans les nouveaux développements, tels que The Well, connaissent des taux de vacance remarquablement bas, certains espaces de bureaux plus anciens ont du mal à trouver des locataires.
Les immeubles de bureaux plus anciens qui ont réussi à attirer des locataires, a-t-elle déclaré, attirent généralement des entreprises plus traditionnelles, comme les cabinets dentaires, où le travail à distance ou hybride n’est pas possible.
« Si l’on considère la situation dans son ensemble, si l’on considère les booms et les krachs du secteur des bureaux au cours du siècle dernier, et ils sont nombreux, ce n’est pas aussi extrême que certains de ceux que nous avons connus. Cela n’a certainement rien à voir avec ce que nous observons sur certains marchés de bureaux au sud de la frontière », a déclaré Chapple.
« Je pense que nous sommes en assez bonne forme, mais le changement est lent et nous allons devoir être très patients. »
Adam Jacobs, directeur de la recherche chez Colliers Canada, une société de gestion d’investissement, a déclaré qu’il était probablement trop tôt pour commencer à penser à des conversions généralisées à ce stade.
« Je pense que nous allons probablement voir un peu plus de stabilité au cours de la prochaine année », a-t-il déclaré.
« Il est impossible que les cinq prochaines années soient aussi mauvaises en termes d’inflation, de taux d’intérêt, de travail à domicile et de nouveaux développements », a-t-il déclaré.
Il a souligné qu’il faudrait probablement une « période de vacance plus longue et plus profonde », comme celle observée à Calgary, pour amorcer une transition vers la conversion de ces espaces à d’autres usages.
« Vous ne voyez pas encore les boules de démolition au centre-ville », a-t-il ajouté.
Certains bureaux sont « mûrs » pour être reconvertis
La ville exige actuellement que les promoteurs remplacent tout espace de bureau perdu, mais cette politique est actuellement en cours de révision dans le cadre de son étude sur les besoins en espaces de bureaux.
« La ville a été à certains égards très prudente… et elle devrait l’être à ce sujet car elle ne veut pas nuire à son économie à long terme », a déclaré Chapple.
Mais elle a déclaré qu’il existe un petit nombre d’immeubles de bureaux dans le centre-ville qui sont « mûrs pour être remplacés ».
Chapple a qualifié le projet Toboggan Flats de « travail très excitant ».
« Je pense qu’ils ont compris quelque chose avec le marché là-bas, que les gens sont exclus du marché immobilier », a-t-elle déclaré.
« Ils veulent simplement vivre au centre-ville de Toronto pendant quatre ou cinq ans, puis ils déménageront en banlieue. Vous pouvez les surprendre à ce moment de leur vie et une situation de cohabitation avec une salle de bain et une cuisine partagées est en fait parfaite pour eux. »
Barnard a déclaré que l’obtention du feu vert pour des projets de développement à Toronto constitue un obstacle supplémentaire pour Toboggan Flats, compte tenu des politiques de la ville en matière de protection des espaces de bureaux.
« C’est un défi unique à Toronto. Nous n’avons pas ce défi à Hamilton, Ottawa, Calgary et d’autres villes. Cela pourrait donc signifier que les choses se déroulent plus rapidement (dans d’autres villes) », a-t-il déclaré.
« Il semble que cette affaire ait une issue positive… cela nous faciliterait un peu la vie si elle était résolue plus tôt. Nous sommes donc optimistes. »
